Nach BFH ist die Aufhebung der GdWE und die Begründung von Miteigentum als steuerbarer Tausch gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrEStG zu behandeln. Anders als bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch mehrere Miteigentümer komme für den umgekehrten Vorgang eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 GrEStG nicht in Betracht.
In diesem Blog sind wir an anderer Stelle bereits auf die Voraussetzungen der Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims (§ 13 Abs. 4 b) und c) ErbStG) eingegangen. Dabei wurde bereits festgehalten, dass die Voraussetzungen einer Steuerbefreiung gemäß § 13 Abs. 4c...
Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.
Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.
Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.
Bei einem Afa-Step-up kaufen die Kinder eine bereits vollständig abgeschriebene Immobilie der Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden Schenkungsfreibeträge geschont. Der Gestaltungsspielraum wird allerdings überschritten, wenn der vereinbarungemäß bar zu zahlende Kaufpreisteil unmittelbar an die Kinder geschenkt wird.
Die Aufnahme einer Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, kann es sich anbieten, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.
Veräußert anlässlich einer Ehescheidung der ausgezogene Ehegatte seinen hälftigen Miteigentumsanteil in einer Scheidungsfolgenvereinbarung an seinen Ehepartner, der mit den gemeinsamen Kindern in der Immobilie wohnen bleibt, liegt darin innerhalb der Spekulationsfrist eine Veräußerung i. S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG, sodass ein etwaiger Veräußerungsgewinn grundsätzlich zu versteuern ist. Auch ein Befreiungstatbestand wegen eigener Wohnnutzung liegt dann nicht mehr vor, weil der ausgezogene Ehegatte das in seinem Miteigentum stehende Immobilienobjekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Eine wichtige Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte regelt § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG. Der BFH hat zu der Frage entschieden, wann die Nutzung durch eigene Kinder (etwa als Studentenwohnung) eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darstellen kann. Danach kann eine Studentenwohnung nach Studienende nur dann steuerfrei innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, wenn die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und sämtliche nutzenden Kinder noch steuerlich mit den Eltern veranlagt werden.
Nicht selten wird schon im Vorfeld des Kaufs eines Sanierungsobjektes ausgelotet, ob die noch verbliebenen Mieter durch Abfindungszahlungen zum zeitnahen Auszug aus der Immobilie bewegt werden können. Der BFH definiert in einer aktuellen Entscheidung den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten sehr eng und erlaubt daher den direkten Werbungskostenabzug für Aufwendungen, die wie Mieterabfindungen nicht direkt reine Bauleistungen betreffen. Dadurch werden Sanierungsvorhaben steuerlich attraktiver.
