klühs notar

Missglückter AfA Step-Up bei Schenkung des Kaufpreises

Für Gebäude und Gebäudeteile, die zur Erzielung von Einkünften (z.B. aus Vermietung und Verpachtung) verwendet werden, können steuerlich Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 EStG), deren Höhe sich nach einem bestimmten Prozentsatz von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bemisst. Die AfA mindert also die Steuerlast bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ist aber grundsätzlich auf die historischen Anschaffungskosten begrenzt. Da sich die Gebäude oft seit langer Zeit im Privatvermögen befinden, ist das historische Abschreibungsvolumen häufig bereits aufgezehrt. In den letzten Jahren ist der Wert derartiger Grundstücke zum Teil aber deutlich gestiegen.

AfA Step-Up zur Ausnutzung von Abschreibungspotentialen

Um das Abschreibungspotential der gestiegenen Gebäudewerte innerhalb einer Familie zu heben, wird statt einer unentgeltlichen Übertragung auf Kinder, nach Ablauf der Spekulationsteuerfrist von Steuerberatern gerne ein sog. Immobilien oder AfA Step-Up empfohlen. Bei diesem kaufen die Kinder die Immobilie von den Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden aufgrund der entgeltlichen Gestaltung Schenkungsfreibeträge geschont.

Kaufpreiszahlung flexibel gestalten

Neben der klassischen Kaufpreisfinanzierung über Bankdarlehen stehen bei einem Verkauf innerhalb der Familie auch andere Kaufpreiszahlungsvereinbarungen zur Verfügung. So kann es etwa sinnvoll sein, den Kaufpreis ganz oder teilweise in Raten oder als Leibrente zu leisten, sodass die Zahlungen (weitgehend) aus den Immobilienerträgen erwirtschaftet werden können. Überschritten wird die Gestaltungsfreiheit aber dann, wenn vertraglich überhaupt keine Kaufpreiszahlung mehr vorgesehen ist. Das LG Münster hatte kürzlich (Urt. v. 24.03.2023, Az. 2 K 1801/22 E) einen Fall zu entscheiden, in dem der Kaufpreis von den Kindern zum Teil durch Übernahme bestehender Verbindlichkeiten und im Übrigen durch Direktzahlung an die Eltern zu leisten war. Bezüglich des direkt zu zahlenden Kaufpreises vereinbarten Käufer und Verkäufer anschließend eine Schenkung.

Tatsächliche finanzielle Belastung maßgeblich   

Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung von AfA für den Kaufpreisteil, der aufgrund Schenkung tatsächlich nicht geleistet wurden. Das Finanzgericht bestätigte diese Rechtsauffassung. Im Rahmen der Beurteilung des Vorliegens einer Entgeltlichkeit bzw. dem Vorliegen von Anschaffungskosten sei auf die tatsächliche finanzielle Belastung der Klägerin abzustellen. Die Klägerin habe in der von ihr geltend gemachten Höhe keine wirtschaftliche oder finanzielle Belastung erfahren, sondern lediglich in Form der übernommenen dinglichen Belastungen und den Erwerbsnebenkosten. Insofern komme es nicht auf die Frage an, ob ein Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO vorliege.

Fazit

Gerade in Zeiten steigender Immobilienfinanzierungszinsen mag es verlockend sein,  sich den vereinbarten Barkaufpreis früher oder später schenken zu lassen. Jedenfalls in der hier gewählten Gestaltung, in dem der Zahlungsverzicht der Eltern unmittelbar erfolgte, kann diesbezüglich nicht von steuerlich relevanten Anschaffungskosten ausgegangen werden. Davon abgesehen bleibt der Immobilien oder AfA Step-Up ein wirksames Instrument um familienintern neue Abschreibungspotentiale zu erschließen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

13 Okt., 2023

Weitere Themen

Immobilienrecht
Pflicht zur Beschaffung der Lastenfreistellungsunterlagen als Erfolgspflicht des Verkäufers

Pflicht zur Beschaffung der Lastenfreistellungsunterlagen als Erfolgspflicht des Verkäufers

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH handelt es sich bei der im Grundstückskaufvertrag übernommenen Verpflichtung des Grundstücksverkäufers, für die Sicherheit der Löschung der nicht übernommenen Lasten zu sorgen, um eine Erfolgspflicht. Das bloße Bemühen um die Pflichterfüllung genüge zur Pflichterfüllung nicht. Als eine angemessene Frist zur Pflichterfüllung definiert der BGH einen Zeitraum zwischen vier Wochen und zwei Monaten.

Mehr

Unternehmensrecht
Registergerichtliche Kontrolle bei wirtschaftlicher Neugründung

Registergerichtliche Kontrolle bei wirtschaftlicher Neugründung

Werden im Zuge der Übertragung sämtlicher Anteile an einer GmbH auch Änderungen des Gesellschaftsvertrags wie z.B. Firma, Sitz und Unternehmensgegenstand vorgenommen, wie dies etwa bei der Verwendung eines „GmbH-Mantels“ oder einer Vorratsgesellschaft der Fall ist, dann liegt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine sog. wirtschaftliche Neugründung vor. Auf diese sind die der Gewährleistung der Kapitalausstattung dienenden Gründungsvorschriften entsprechend anzuwenden, d.h. der Geschäftsführer hat den Umstand gegenüber dem Registergericht offenzulegen und die in §§ 8 Abs. 2, 7 Abs. 2und 3 GmbHG vorgesehene Versicherung abzugeben.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Mehrkosten für Beurkundungen in ungünstiger Reihenfolge

Mehrkosten für Beurkundungen in ungünstiger Reihenfolge

Notare sind über § 17 BeurkG gesetzlich zunächst dazu verpflichtet, die für die Beteiligten sicherste Vertragsgestaltung zu wählen. Stehen bei gleicher Sicherheit mehrere Gestaltungsvarianten offen, müssen sie den Weg beschreiten, der bei ihnen und anderen Stellen die geringsten Kosten auslöst. Wenn Mehrkosten nur deshalb entstehen, weil der Notar mehrere unmittelbar aufeinanderfolgende Beurkundungen in einer für die Beteiligten ungünstigen Reihenfolge vornimmt, ohne dass es sachlich gerechtfertigt wäre, sind die Kosten soweit nicht zu erheben, als sie den Betrag übersteigen, der bei korrekter Verfahrensweise zu bezahlen wäre.

Mehr

Immobilienrecht
Löschung eines Wohnungsrechts mittels Vorlage einer Meldebescheinigung

Löschung eines Wohnungsrechts mittels Vorlage einer Meldebescheinigung

Für die Löschung eines Wohnungsrechts im Grundbuch ist der volle Nachweis des dauerhaften Wegzugs erforderlich, der durch eine Meldebescheinigung allein nicht erbracht werden kann. Möglich ist es jedoch zum Beispiel, die Vorlage einer Meldebescheinigung selbst zu dem die auflösende Bedingung auslösenden Ereignis zu erklären.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Keine Grunderwerbsteuerbefreiung bei der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Keine Grunderwerbsteuerbefreiung bei der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach BFH ist die Aufhebung der GdWE und die Begründung von Miteigentum als steuerbarer Tausch gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrEStG zu behandeln. Anders als bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch mehrere Miteigentümer komme für den umgekehrten Vorgang eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 GrEStG nicht in Betracht.

Mehr

Unternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Keine Eintragung einer GmbH & Co. KG vor ihrer Komplementärin

Keine Eintragung einer GmbH & Co. KG vor ihrer Komplementärin

Das OLG Brandenburg hat in einem aktuellen Beschluss festgestellt, dass eine KG nicht ins Handelsregister eingetragen werden kann, wenn ihre Komplementärin eine eintragungspflichtige Gesellschaft ist, die selbst noch nicht eingetragen wurde. Die Entscheidung verschärft bis zu einer etwaigen anderslautenden Entscheidung des BGH die Voraussetzungen für die Eintragung einer Kommanditgesellschaft deutlich.

Mehr

Immobilienrecht
Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung kann das Recht auf Vermietung des Sondereigentums beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden. Das Kammergericht hat sich nun der Frage gewidmet, inwieweit derartige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) entsprechen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Seit der Neufassung der AVA zum  06.07.2021 regelt § 3 Abs. 3 S. 1 AVA, dass die Planseiten der einzureichenden Aufteilungspläne maximal das Format DIN A3 aufweisen dürfen. Werden abweichend hiervon größere Planunterlagen eingereicht und wird daraufhin die Abgeschlossenheit bescheinigt, stellt sich die Folgefrage, inwieweit das Grundbuchamt diese nicht gesetzteskonformen Unterlagen zur Grundlage der Eintragung machen darf.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

In der Praxis der Testamentsgestaltung wird die Schlusserbeneinsetzung durch die Erblasser-Ehegatten häufig damit auflösend bedingt, dass die vorgesehenen pflichtteilsberechtigten Schlusserben nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten den Pflichtteil fordern. Das führt zu Nachweisproblemen im Grundbuchverfahren, wenn im Erbfall dann das Grundbuch berichtigt werden soll.

Mehr

Unternehmensrecht
Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Die Zulässigkeit von Vesting-Regelungen gerät immer mehr in den Fokus der Rechtspraxis. Hierzu liegt nunmehr eine erste Gerichtsentscheidung des Kammergerichts vor. Danach haben Investoren ein legitimes praktisches Bedürfnis nach einer (zeitlich limitierten) Vesting-Regelung, da sie darauf angewiesen seien, dass sich die Gründer weiterhin mit ihrem Know-How voll einbringen.

Mehr