An dieser Stelle wurde die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften in Bezug auf Immobilien (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) aufgrund ihrer Praxiswichtigkeit immer wieder zum Thema gemacht. Auch in 2023 hat der BFH in diesem Zusammenhang wieder zu relevanten Auslegungsfragen Stellung beziehen müssen. Der Sache nach ging es konkret um die Reichweite der Ausnahmeregelung gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Bekanntlich sind Grundstücksveräußerungen gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Ausgenommen hiervon sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Eigene Wohnnutzung bei Teilflächenverkauf
Die erste hierzu ergangene Entscheidung des BFH (Urt. v. 26.09.2023, Az. IX R 14/22) betraf einen Sachverhalt, in dem Kläger im Jahr 2014 ein fast 4.000 qm großes Einfamilienhausgrundstück kauften, das sie auch zur Eigennutzung bezogen. Fünf Jahre später teilten sie eine Teilfläche von ca. 1.000 qm und veräußerten diese. Der BFH nimmt zwar an, dass die Tatbestandsausnahme in § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sich nicht nur auf das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude, sondern auch auf den dazugehörenden Grund und Boden erstreckt, sofern ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem selbst genutzten Gebäude und dem Grundstück besteht. Dieser einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang entfalle jedoch, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt werde. Die beiden dadurch entstehenden Grundstücke seien in Bezug auf ihre „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ jeweils getrennt zu betrachten, sodass für das verkaufte Teilgrundstück keine Ausnahme wegen eigener Wohnnutzung vorliege. Für diese Auslegung spreche auch, dass der Zweck des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, die berufliche Mobilität nicht zu behindern, nicht erfüllt sei, wenn die Wohnnutzung auf dem verbleibenden Grundstück fortgesetzt wird.
Eigene Wohnnutzung bei Überlassung an (Schwieger-)Mutter
Auch in einer weiteren Entscheidung vom 14.11.2023 (Urt. v. 14.11.2023, Az. IX R 13/23) betont der BFH den engen Ausnahmecharakter des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Das klagende Ehepaar hatte die erworbene Eigentumswohnung an die (Schwieger)Mutter zur Nutzung überlassen und diese nach deren Tod innerhalb der Spekulationsfrist wieder veräußert. Der BFH betont, dass Überlassung an die (Schwieger)Mutter nicht mit einer Überlassung an ein eigenes Kind, die dem Steuerpflichtigen als Unterhaltsverpflichteten direkt zugerechnet wird, vergleichbar sei. Insofern sei das Merkmal „zu eigenen Wohnzwecken“ in § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG aufgrund der unterschiedlichen Zweckrichtung enger zu verstehen, als in § 10e EStG und § 4 EigZulG.
Fazit
Der BFH schränkt mit den vorstehenden Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG in praxisrelevanten Fällen ein. In Zweifelsfällen ist damit zu rechnen, dass diese Begünstigungsregel restriktiv ausgelegt werden wird. In Zweifelsfällen sollten Betroffene einen Steuerberaterhinzuziehen und ggf. eine verbindliche Auskunft der Finanzverwaltung einholen.
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