Die steuerliche Abschreibung (AfA) ist für Immobilieninvestoren einer der wichtigsten Hebel. Da nur das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden abgeschrieben werden kann, ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises oft ein Streitpunkt mit dem Finanzamt. Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 07.10.2025 (IX R 26/24) sorgt nun für Klarheit – insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten.
Bei einem Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie innerhalb von 10 Jahren ist der Hinwies auf die Gefahr einer Gewinnbesteuerung gemäß § 23 EStG obligatorisch. Weniger eindeutig ist eine derartige Steuer allerdings, wenn ein Grundbesitz ohne die Zahlung eines Kaufpreises innerhalb der Familie übertragen wird. Für diese Fallkonstellation hat nun der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil (v. 11.03.2025, Az. IX R 17/24) an seine Grundsätze zur sog. Trennungstheorie erinnert.
Share Deal Transaktionen, bei denen Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erworben werden, erfolgen häufig in zeitlicher Hinsicht durch ein „Signing“ und ein zeitlich danach stattfindendes „Closing“. Hier kam es in der Vergangenheit aufgrund der Rechtsauffassung der Finanzverwaltung nicht selten zu einer doppelten Erhebung von Grunderwerbsteuer. Zu dieser Rechtspraxis hat nun erstmals der BFH Stellung bezogen.
Nach BFH ist die Aufhebung der GdWE und die Begründung von Miteigentum als steuerbarer Tausch gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrEStG zu behandeln. Anders als bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch mehrere Miteigentümer komme für den umgekehrten Vorgang eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 GrEStG nicht in Betracht.
In diesem Blog sind wir an anderer Stelle bereits auf die Voraussetzungen der Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims (§ 13 Abs. 4 b) und c) ErbStG) eingegangen. Dabei wurde bereits festgehalten, dass die Voraussetzungen einer Steuerbefreiung gemäß § 13 Abs. 4c...
Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.
Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.
Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.
Bei einem Afa-Step-up kaufen die Kinder eine bereits vollständig abgeschriebene Immobilie der Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden Schenkungsfreibeträge geschont. Der Gestaltungsspielraum wird allerdings überschritten, wenn der vereinbarungemäß bar zu zahlende Kaufpreisteil unmittelbar an die Kinder geschenkt wird.
Die Aufnahme einer Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, kann es sich anbieten, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.