Gesetzliche Voraussetzung für die Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims (§ 13 Abs. 4 b) und c) ErbStG) ist, dass der Erwerber das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung „bestimmt“. Der BFH hat in einer kürzlich ergangenen Entscheidung (Urt. v. 6.5.2021 – II R 46/19) nun zwar formal an die bisherige strenge Linie der Rechtsprechung angeknüpft, erweist sich im Detail aber aus Sicht der Steuerpflichtigen teilweise als vorteilhafter.
Nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO genügt für den Nachweis der Erbfolge im Grundbuchverfahren die Vorlage der Niederschrift über die Eröffnung einer letztwilligen Verfügung, wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen beruht, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist. Dieser Nachweisaspekt steht immer dann in Frage, wenn der Erblasser in der letztwilligen Verfügung zwar eine eindeutige Erbregelung zugunsten eines oder mehrerer Erben trifft, diese Erbeinsetzung jedoch für bestimmte nachträgliche Sachverhaltsvarianten wieder entfallen soll (sog. Verwirkungsklauseln).
Dem Mieter kommt bei der Ausübung eines Mietervorkaufsrechts generell zugute, dass der Vermieter am Markt für vermietete Objekte in der Regel einen niedrigeren Kaufpreis erzielt, als für unvermieteten Wohnraum. Er kann daher seine Wohnung aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses mit einem Preisabschlag erwerben. Versuche der Vermieterseite den höheren Marktwert über sog. differenzierte Preisklauseln für sich zu vereinnahmen, sind nun vom BGH für unzulässig erklärt worden.
Noch im Vorfeld der Berliner Umwandlungsverordnung haben viele Eigentümer versucht, die genehmigungsfreie Umwandlung durch rechtszeitige Eintragung im Grundbuch abzusichern. In Summe gab es jedoch aufgrund Verzögerungen bei Bau- sowie Grundbuchämtern einige Fälle, in denen die Eintragung der Teilung im Grundbuch nicht mehr vor Inkrafttreten der Verordnung erfolgen konnte.In diesen Fällen hat nun das Kammergericht in seiner vorzitierten Entscheidung mit einer analogen Anwendung des § 878 BGB den teilungswilligen Immobilieneigentümern geholfen.
Die Höhe der Notarkosten für eine Teilungserklärung nach §§ 3, 8 WEG hängt prinzipiell vom Wert des bebauten Grundstücks ab. Im Fall eines bislang lediglich in der Planung befindlichen Gebäude, stellt sich regelmäßig das Problem, den korrekten Wert des zu errichtenden Bauwerks zu ermitteln. Das OLG Brandenburg stellt nun in einer aktuellen Entscheidung einen in der Praxis handhabbaren Maßstab für die Bestimmung zukünftiger Gebäudewerte zur Verfügung.
§ 1 Abs. 2 und 3 WEG unterscheidet das Sondereigentum in Wohnungs- und Teileigentum. Während das Wohnungseigentum dem Zweck der Wohnnutzung dient, kann das Teileigentum (vorbehaltlich etwaiger weiterer Einschränkungen in der Gemeinschaftsordnung) zu jedem anderen Zweck genutzt werden. Nutzt ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, kann von ihm durch den Verband der Wohnungseigentümer grundsätzlich Unterlassung dieser Nutzung verlangt werden. Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos.
Auch dieses Jahr scheint die Frage der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Immobiliengeschäften ein Dauerbrenner zu werden. In einem aktuellen Urteil klärt der BFH die Voraussetzungen für einen Beginn der Spekulationsfrist bei einen Kaufangebot mit Benennungsrecht.Der durch den Notar standardmäßig gegebene Warnhinweis auf eine möglicherweise drohende Steuerbelastung, sollte in Zweifelsfällen immer zu einer Konsultation eines Steuerberaters führen.
Der BGH hat kürzlich inzident entschieden, dass bei der Veräußerungszustimmung des Verwalter die Nichtvorlage des Grundstückskaufvertrags nicht als Grund für die Verweigerung der Zustimmung anzuerkennen ist. Für Notare hat dies zur Konsequenz, dass eine Übersendung des Vertrags an den Verwalter nur noch bei ausdrücklicher Anweisung der Vertragsparteien erfolgen sollte.
Für den Notar ist das Thema der Umsatzsteueroption bei Immobilientransaktionen deshalb so relevant, weil der Gesetzgeber eine derartige Option nur dann anerkennt, wenn sie im beurkundeten Grundstückskaufvertrag enthalten ist (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG). Der BFH hat nun entschieden, dass der spätere Widerruf eines durch die Option erklärten Verzichts auf die Steuerbefreiung auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde erfolgen kann, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder änderbar ist. Dies ermöglicht in Bezug auf den Widerruf einer ausgeübten Umsatzsteueroption in zeitlicher Hinsicht mehr Flexibilität.
Bei einem Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung ist die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen der Parteien getragene Beziehung im Zweifel Geschäftsgrundlage des Vertrags. Ist das Verhältnis zwischen dem Übertragenden und dem Übernehmenden heillos zerrüttet, führt dies zum Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der Übertragende kann die Rückübertragung verlangen, es sei denn, die Zerrüttung ist eindeutig ihm allein anzulasten.
