In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird in aller Regel die Verkäuferhaftung für Sachmängel ausgeschlossen. Auf eine derartige Vereinbarung kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). In diesen Fällen steht dem Käufer darüber hinaus ein Anfechtungsrecht in Bezug auf den Kaufvertrag zu (§ 123 Abs. 1 BGB).
Anfechtung führt zur Rückforderung von Maklercourtage und Grunderwerbsteuer
Das Gesetz behandelt angefochtene Rechtsgeschäfte von Anfang an als nichtig (§ 142 BGB). Das bedeutet für Grundstückskaufverträge auch, dass der Rechtsgrund für die Zahlung von Grunderwerbsteuer oder einer Maklercourtage nachträglich wegfällt. Etwa bereits geleistete Zahlungen können zurückgefordert werden.
Gleichwohl Liquidation beim Verkäufer möglich?
Auf der anderen Seite steht dem arglistig getäuschten Käufer unzweifelhaft auch ein Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer aus vorvertraglichem Verschulden zu. In diesem Zusammenhang war bislang umstritten, ob der Getäuschte überhaupt einen Schaden hat, wenn er sich das gezahlte Geld auch vom Empfänger zurückholen kann.
BGH: Der Getäuschte an ein Wahlrecht
Der BGH hat dies in einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 24.09.2021, Az. V ZR 272/19) bejaht. Der Getäuschte habe die Wahl: Er müsse sich nicht zuerst an die Dritten (im entschiedenen Fall dern Makler und das Finanzamt) wenden und deren Insolvenzrisiko tragen. Er könne seinen Schaden vielmehr auch direkt gegen den täuschenden Verkäufer geltend machen. Im Gegenzug müsse er dem Verkäufer dann seine Ansprüche gegen die Dritten abtreten (§ 255 BGB).
Fazit
Das eigentliche Problem für einen arglistig getäuschten Immobilienkäufer liegt jedoch in dem Nachweis der Verkäuferarglist. Ist dieser Nachweis einmal geführt, stehen dem Käufer umfangreiche rechtliche Möglichkeiten zu. Es empfiehlt sich dann, diese Optionen unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts sorgfältig abzuwägen.
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