Die Schlussrate nach der Makler- und Bauträgerverordnung, häufig auch als „Fertigstellungsrate“ bezeichnet, sorgt in der Praxis des Bauträgervertrags seit jeher für Diskussionen. Denn während der Gesetzgeber von der „vollständigen Fertigstellung“ spricht, bleibt die Frage offen, ob damit tatsächlich eine mängelfreie Herstellung gemeint ist oder ob es auf die Abnahmereife ankommt, d.h. ob unwesentliche Mängel nicht entgegenstehen. Zwei aktuelle Entscheidungen aus dem Frühjahr 2025 haben diese Streitfrage deutlich zugespitzt und geben wichtige Hinweise für die Gestaltung und Abwicklung von Bauträgerverträgen.
Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 27. Mai 2025 (21 U 44/22) klargestellt, dass „vollständige Fertigstellung“ im Sinne des MaBV-Ratenplans nicht mit vollständiger Mängelfreiheit gleichzusetzen ist, sondern der werkvertraglichen Abnahmereife entspricht. Werden bei der Abnahme noch Restmängel festgestellt und im Protokoll dokumentiert, hindere dies die Fälligkeit der Schlussrate nicht. Der Erwerber kann sich in einem solchen Fall allerdings auf die Mängeleinrede berufen und die Zahlung nur Zug um Zug gegen Beseitigung der Mängel leisten. Zugleich hat das Gericht festgestellt, dass die bei Bauträgerobjekten weit verbreitete Praxis, einzelne Bauabschnitte zu bilden und den vertraglichen Herstellungsanspruch des Käufers auf den jeweiligen Abschnitt zu begrenzen, grundsätzlich auch in AGB zulässig bleibt, solange der Abschnitt wirtschaftlich abgrenzbar ist.
Entscheidung des OLG Braunschweig
Auch das Oberlandesgericht Braunschweig hat in einem Beschluss vom 2. Juni 2025 (8 U 29/24) die Abnahme als maßgeblichen Anknüpfungspunkt für die Fälligkeit der Fertigstellungsrate hervorgehoben. Selbst wenn der vereinbarte Ratenplan oder die Abnahmeklausel im Vertrag teilweise unwirksam sein sollten, bleibe eine wirksam erklärte Abnahme bestehen. Mit ihr wird die Fertigstellungsrate – regelmäßig 3,5 % – fällig, und zwar auch dann, wenn noch wesentliche Restarbeiten ausstehen oder erhebliche Mängel vorhanden sind. Entscheidend ist die tatsächliche Abnahme als Willenserklärung, nicht die objektive Mängelfreiheit. Zugleich hat das OLG deutlich gemacht, dass die Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 2 BGB), die der Erwerber bis zur Abnahme beanspruchen kann, nach erfolgter Abnahme grundsätzlich zurückgewährt werden muss.
Funktion der Abnahme für die letzte Abschlagszahlung wird gestärkt
Damit zeichnen beide Entscheidungen ein einheitliches Bild: Die Abnahme ist das zentrale Fälligkeitsereignis für die Schlussrate. Protokollierte Mängel führen nichtautomatisch zu einer Sperre der Fälligkeit, sondern nur dann, wenn es sich um wesentliche Mängel handelt oder eine Vielzahl unwesentlicher Mängel einem wesentlichen Mangel gleichsteht. Ist dies nicht der Fall können Erwerber lediglich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der voraussichtlich erforderlichen Mangelbeseitigungskosten geltend machen. Eine Berechtigung zur vollumfänglichen Verweigerung der Zahlung der Schlussrate besteht in diesen Fällen nur ausnahmsweise, wenn den Erwerbern ein Zurückbehaltungsrecht in entsprechender Höhe zusteht.
Fazit
Abnahme gewinnt für die Fälligkeit der Schlussrate immer mehr an Bedeutung. Für Bauträger bedeutet dies, dass sie die Fertigstellungsrate bei Abnahme regelmäßig einfordern können, auch wenn noch Nacharbeiten erforderlich sind. Erwerber wiederum sollten die Abnahme sorgfältig vorbereiten, Mängel umfassend dokumentieren und Vorbehalte klar erklären.
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