Neues zum Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovisionen

In unserem Blog haben wir bereits an anderer Stelle den in § 656c bzw. d BGB geregelten Halbteilungsgrundsatz problematisiert. Danach gilt bei der Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus für die Maklercourtage grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz. Nach diesem müssen Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet sein. Der BGH hat nun in zwei Grundsatzentscheidungen die Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes näher definiert und dabei den Anwendungsbereich ausgeweitet. 

Übernahme der kompletten Maklerprovision gegen Kaufpreisreduzierung

Im ersten vom BGH entschiedenen Fall (Urt. v. 6.3.2025, Az. I ZR 138/24) hatte der Käufer mit dem Verkäufer vereinbart, dass der Käufer die vom Verkäufer als alleinigem Auftraggeber geschuldete Maklercourtage alleine trägt und dafür der Kaufpreis infolgedessen um insgesamt 25.000 € reduziert wird. Der Käufer forderte nach Abschluss des Kaufvertrags die zunächst gezahlte Provision vom Maklerunternehmen zurück.

Abwälzungsvereinbarungen führen zu Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz

Der BGH gab ihm Recht und sieht einen Verstoß gegen § 656d BGB. Von dieser Vorschrift umfasst seien alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist – etwa in Gestalt einer Schuldübernahme, eines Schuldbeitritts oder einer Erfüllungsübernahme. Aus dem Gesamtzusammenhang der getroffenen Vereinbarungen ergebe sich, dass die Kläger im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen. Die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen habe, bleibe aufgrund dessen nicht i.S.d. § 656d Abs. 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Schließlich stellte der BGH fest, dass die gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung nichtig sei und eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibe, nicht stattfinde.

Erwerbszweck maßgeblich für Qualifikation als Einfamilienhaus

In einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tag (Az. I ZR 32/24) hat der I. Zivilsenat des BGH zu der Frage Stellung genommen, ob ein mit einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage bebauter Grundbesitz als Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1  S. 1 BGB qualifiziert werden kann. Dabei stellt der Senat zunächst grundsätzlich fest, dass entgegen der bisher herrschenden Auffassung bei der Einordnung als Einfamilienhaus nicht dem vom Veräußerer bisher verfolgten Nutzungszweck, sondern dem Wohnzweck des Erwerbers entscheidende Bedeutung zukomme. Der Wohnzweck werde sich zwar in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergeben. Sofern dies aber nicht der Fall sei, könne der Erwerber, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Danach könne auch der Erwerb eines Mehrfamilienhauses dann unter den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen, wenn die Nutzung als Einfamilienhaus durch den Erwerber beabsichtigt und dies dem Makler auch ersichtlich war.

Für den zur Entscheidung stehenden Fall bedeutete dies, dass die sich auf etwa 1/5 der Gesamtfläche belaufende gewerbliche Nutzung für den Erwerber erkennbar nur von untergeordneter Bedeutung war und der Einordnung als Einfamilienhaus damit nicht entgegenstand.

Analoge Anwendbarkeit bei Maklervertragsschluss durch Dritte

Für die Anwendbarkeit des § 656c Abs. 1 S. 1 BGB unbeachtlich war für den BGH schließlich auch der Umstand, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag mit dem Makler abgeschlossen hatte. Die insofern bestehende planwidrige Gesetzeslücke sei durch eine analoge Anwendung zu schließen. Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, sei unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten abgeschlossen werde. Auf ein Näheverhältnis (hier gegeben, da Ehefrau) komme es nicht an. Anderenfalls drohe eine Umgehung der Vorschrift.

Fazit

Der BGH trifft den beiden Urteilen praxisrelevante Festlegungen zur Anwendbarkeit des Halbteilungsgrundsatz. Insbesondere die Qualifikation als Einfamilienhaus anhand des Erwerbszwecks des Käufers erfordert gegebenenfalls eine Überprüfung der bisherigen Verfahrensweise.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.