Bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ist der Maklervertrag unwirksam (§ 656 c Abs. 2 BGB) und die bereits entrichtete Courtage durch den Immobilienmakler zu erstatten. Was ist jedoch, wenn der Käufer den Verstoß nicht konkret darlegen und beweisen kann? Diese Problematik führt jedenfalls nicht zu einer Umkehr der Beweislast wie nun das OLG Hamm festgestellt hat.
Setzen sich Miteigentümer oder Erbengemeinschaften über vermietete Immobilien auseinander, scheidet der Veräußerer nach aktueller Rechtsprechung nicht gem. § 566 BGB automatisch aus dem Mietverhältnis aus. Notare sind daher angehalten, die Beteiligten für das Problem zu sensibilisieren und im Vertrag Lösungen vorzuschlagen.
Veräußert anlässlich einer Ehescheidung der ausgezogene Ehegatte seinen hälftigen Miteigentumsanteil in einer Scheidungsfolgenvereinbarung an seinen Ehepartner, der mit den gemeinsamen Kindern in der Immobilie wohnen bleibt, liegt darin innerhalb der Spekulationsfrist eine Veräußerung i. S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG, sodass ein etwaiger Veräußerungsgewinn grundsätzlich zu versteuern ist. Auch ein Befreiungstatbestand wegen eigener Wohnnutzung liegt dann nicht mehr vor, weil der ausgezogene Ehegatte das in seinem Miteigentum stehende Immobilienobjekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Eine wichtige Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte regelt § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG. Der BFH hat zu der Frage entschieden, wann die Nutzung durch eigene Kinder (etwa als Studentenwohnung) eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darstellen kann. Danach kann eine Studentenwohnung nach Studienende nur dann steuerfrei innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, wenn die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und sämtliche nutzenden Kinder noch steuerlich mit den Eltern veranlagt werden.
Durch das am 28.12.2022 in Kraft getretene Sanktionsdurchsetzungsgesetz II wird der Kreis der transparenzpflichtigen Gesellschaften grundsätzlich auf alle ausländischen Vereinigungen erweitert, die unmittelbar oder mittelbar Immobilienbesitz in Deutschland haben. Es besteht daher auch aufgrund der sehr knapp bemessenen Übergangsfrist bis zum 30.06.2023 akuter Handlungsbedarf für viele ausländische Gesellschaften.
Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 kann Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden, solange die Wohnung oder das Teileigentum die Hauptsache bleibt (sog. Annexeigentum). Nunmehr liegt zu den genauen Kriterien, wann ein Raumeigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt und inwieweit das Grundbuchamt diese Voraussetzung zu überprüfen hat, das erste obergerichtliche Urteil vor.
Nicht selten wird schon im Vorfeld des Kaufs eines Sanierungsobjektes ausgelotet, ob die noch verbliebenen Mieter durch Abfindungszahlungen zum zeitnahen Auszug aus der Immobilie bewegt werden können. Der BFH definiert in einer aktuellen Entscheidung den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten sehr eng und erlaubt daher den direkten Werbungskostenabzug für Aufwendungen, die wie Mieterabfindungen nicht direkt reine Bauleistungen betreffen. Dadurch werden Sanierungsvorhaben steuerlich attraktiver.
Auch bei in Familiengesellschaften eingebrachten Immobilien sind die Mieteinkünfte zumeist fester Bestandteil der Ruhestandsplanung der Gesellschafter. Bei Übertragungen von (Teil-)Gesellschaftsanteilen wird daher zumeist ein Nießbrauch zugunsten des Veräußerers vereinbart. Um die steuerliche Zurechnung der Einkünfte beim Nießbraucher zu gewährleisten, sollte dieser nach aktueller Rechtsprechung des BFH nicht nur das Verhältns zum Mieter beherrschen, sondern darüber hinaus seine Mitwirkung an der Willensbildung in der Gesellschaft vertraglich sichergestellt werden.
Versucht ein Eigentümer sich der „Problemimmobilie“ durch Verkauf zu entledigen, stellt sich die Frage, wer für die Baubehörde der richtige Adressat für Zwangsbescheide ist. Eine neue Entscheidung des OVG Saarlouis zeigt exemplarisch auf, dass die kaufvertraglichen Regelungen zum Besitzübergang als schuldrechtliche Abreden aus der gefahrenabwehrrechtlichen Perspektive unerheblich sind und somit immer der im Grundbuch verzeichnete Eigentümer verwantwortlich bleibt.
Verfügt ein ein verheirateter Grundstückseigentümer mit dem Verkauf seiner Immobilie über sein Vermögen im Ganzen oder macht diese nahezu sein ganzes Vermögen aus, so erfordert die Wirksamkeit des Kaufvertrags grundsätzlich die Zustimmung des Ehegatten. Das OLG München hat nun in Erinnerung gerufen, dass zusätzlich auch die Kenntnis des Käufers von den objektiven Umständen des Zustimmungserfordernis hinzukommen muss und diese vom Grundbuchamt prinzipiell nicht vorausgesetzt werden kann.