klühs notar

Auswirkungen des neuen Barzahlungsverbots bei Immobilientransaktionen

Im Zuge der infolge des Ukraine Krieges verhängten Finanzsanktionen, hat der Bundestag zur effektiven Durchsetzung von Sanktionen am 1.12.2022 das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II) beschlossen. Kernstück ist das sog. Barzahlungsverbot bei Grundstücksgeschäften. Immobilien dürfen künftig weder bar noch mit Gold, Platin, Diamanten oder Kryptogeld bezahlt werden.

Anwendungsbereich des Barzahlungsverbots

Das Barzahlungsverbot gilt sowohl für direkte Kauf- oder Tauschgeschäfte betreffend inländische Immobilien (sog. Asset Deal), als auch für den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, soweit die Zielgesellschaft Immobilien besitzt. Zeitlich sind alle Rechtsgeschäfte umfasst, die nach dem 01.04.2023 abgeschlossen werden. Insofern hat das Verbot auch Relevanz für diejenigen Transaktionen, die zwar vor dem Stichtag beurkundet worden sind, aber aufgrund einer ausstehenden Genehmigung erst danach wirksam werden.

Inhalt des Verbots

Ist das betreffende Rechtsgeschäft von dem Verbot umfasst, kann die geschuldete Gegenleistung nicht mit Bargeld, Kryptowährungen oder bestimmten Rohstoffen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 S. 1 GwG). Derartige Leistungen haben keine Erfüllungswirkung. Sie machen das Rechtsgeschäft aber nicht unwirksam.

Nachweis- und Kontrollpflichten der Notare

Abgesichert wird das Barzahlungsverbot bei Asset Deals durch umfassende Nachweis-, Kontroll- und Meldepflichten des den Vertrag vollziehenden Notars (§ 16a Abs. 2-5 GwG). Die Beteiligten haben gegenüber dem Notar nachzuweisen, dass sie die Gegenleistung mittels Banküberweisung erbracht haben. Als Nachweis kommen Bankbestätigungen sowie elektronische Kontoauszüge in Betracht (§ 16a Abs. 2 S. 1,2 GwG) und zwar entweder von der Käufer- oder der Verkäuferseite. Werden Kaufpreisteilzahlungen vertragsgemäß an Dritte (abzulösende Bank, Drittnotar etc.) geleistet, bedarf es auch insoweit eines Zahlungsnachweises. Ausnahmen gelten für Kaufpreiszahlungen, die eine Summe von 10.000 € nicht übersteigen oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden (§ 16 Abs. 5 GwG). Werden Kaufpreiszahlungen erst nach Eigentumsumschreibung fällig, so beschränken sich die Kontrollpflichten des Notars auf diejenigen Zahlungspflichten, die innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Einreichung des Eintragungsantrags fällig werden (§ 16a Abs. 4).

Der Notar hat die Nachweise sodann im Sinne einer Plausibilitätskontrolle auf Schlüssigkeit zu überprüfen, zu dokumentieren und fünf Jahre zu verwahren. Erst wenn diese Schlüssigkeitsprüfung erfolgreich abgeschlossen ist, darf er prinzipiell den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1a GwG).

Meldepflichten der Notare

Wird auch nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Kaufpreisfälligkeit dem Notar kein schlüssiger Zahlungsnachweis vorgelegt, hat der Notar die Beteiligten erneut zur Beweisvorlage aufzufordern. Kommen die Beteiligten dieser Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist nach, so ist der Notar verpflichtet, diesen Sachverhalt der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen („FIU“) zu melden. Hat die FIU die Eigentumsumschreibung nicht innerhalb von 5 Werktagen ab der Meldung untersagt, darf der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung auch ohne entsprechenden Zahlungsnachweis einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1 b und Nr. 3 GwG). 

Fazit

Die Ordnungsvorschriften zum Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften stellen die Beteiligten und den Notar vor neue Herausforderungen. Obwohl die Kaufpreiszahlung fast ausschließlich mittels Banküberweisung erfolgt, werden neben den Notaren auch sämtliche involvierte Berufsgruppen wie Makler, Finanzierungsberater, Banken zukünftig darauf hinzuwirken haben, dass die Beteiligten dem Notar rechtzeitig die erforderlichen plausiblen Zahlungsnachweise einreichen, um weiterhin eine störungs- und verzögerungsfreie Vertragsabwicklung zu gewährleisten.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

23 März, 2023

Weitere Themen

Immobilienrecht
Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung kann das Recht auf Vermietung des Sondereigentums beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden. Das Kammergericht hat sich nun der Frage gewidmet, inwieweit derartige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) entsprechen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Seit der Neufassung der AVA zum  06.07.2021 regelt § 3 Abs. 3 S. 1 AVA, dass die Planseiten der einzureichenden Aufteilungspläne maximal das Format DIN A3 aufweisen dürfen. Werden abweichend hiervon größere Planunterlagen eingereicht und wird daraufhin die Abgeschlossenheit bescheinigt, stellt sich die Folgefrage, inwieweit das Grundbuchamt diese nicht gesetzteskonformen Unterlagen zur Grundlage der Eintragung machen darf.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

In der Praxis der Testamentsgestaltung wird die Schlusserbeneinsetzung durch die Erblasser-Ehegatten häufig damit auflösend bedingt, dass die vorgesehenen pflichtteilsberechtigten Schlusserben nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten den Pflichtteil fordern. Das führt zu Nachweisproblemen im Grundbuchverfahren, wenn im Erbfall dann das Grundbuch berichtigt werden soll.

Mehr

Unternehmensrecht
Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Die Zulässigkeit von Vesting-Regelungen gerät immer mehr in den Fokus der Rechtspraxis. Hierzu liegt nunmehr eine erste Gerichtsentscheidung des Kammergerichts vor. Danach haben Investoren ein legitimes praktisches Bedürfnis nach einer (zeitlich limitierten) Vesting-Regelung, da sie darauf angewiesen seien, dass sich die Gründer weiterhin mit ihrem Know-How voll einbringen.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 1

Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 1

Aus § 35 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 GBO ergibt sich, dass falls das Grundbuchamt die Erbfolge durch vorgelegte notarielle letzwillige Verfügung nicht für nachgewiesen erachtet, es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen kann. Das Kammergericht hat nun für die Fallgruppe der im Testament nicht namentlich benannten Kinder entschieden, dass auch eine eidesstattliche Erklärung der Erben nicht immer ausreichend ist.

Mehr

Immobilienrecht
Schadensersatzpflicht wegen Nichtgenehmigung eines Grundstückskaufvertrags durch die Erben

Schadensersatzpflicht wegen Nichtgenehmigung eines Grundstückskaufvertrags durch die Erben

Wird der Verkäufer in einer Beurkundungsverhandlung über einen Grundstückskaufvertrag vollmachtlos vertreten, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von seiner nachträglichen Genehmigung ab. Im Fall des Ablebens des Verkäufers vor Genehmigungserklärung kommt es auf das Verhalten des oder der Erben an. Verweigern diese die nachträgliche Genehmigung, stellt sich für den Käufer die Frage nach einer Schadenersatzpflicht wegen eines grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB).

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Auswirkungen nachträglicher Ergänzungen unterschriftsbeglaubigter Dokumente

Auswirkungen nachträglicher Ergänzungen unterschriftsbeglaubigter Dokumente

Nachträgliche Änderungen an unterschriftsbeglaubigten Vollzugsdokumenten werfen die Frage auf, ob das Grundbuchamt berechtigt ist, eine erneute Unterschriftsbeglaubigung des Unterzeichners zu verlangen. Dies hängt nach der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe davon ab, ob nach einer freien Beweiswürdigung des Grundbuchamtes festgestellt werden kann, dass die Ergänzung von der Person vorgenommen worden ist, die die Unterschrift geleistet hatte, oder jedenfalls von deren Willen gedeckt ist.

Mehr

Notare intern
Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Mit dem „Gesetz zur digitalen Präsenzbeurkundung“, welches am 28.06.2024 in erster Lesung im Bundestag beraten wurde, geht der Gesetzgeber einen weiteren Schritt in Richtung Digitalisierung des Notarwesens. Zukünftig wird für Notarinnen und Notare die Möglichkeit bestehen, auch bei Präsenzterminen ein elektronisches Dokument zu erstellen, zu beurkunden und digital zu signieren, was bislang nur bei Online Beurkundung möglich war.

Mehr

Unternehmensrecht
Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

§ 17 Absatz 2 S. 4 UmwG regelt eine 8-Monats-Frist, wonach das Registergericht eine Verschmelzung nur eintragen darf, wenn die der Anmeldung zum Register des übertragenden Rechtsträgers beizufügende Schlussbilanz auf einen höchstens acht Monate vor der Anmeldung liegenden Stichtag aufgestellt ist. Wird die Schlussbilanz nach dem 8-Monats-Zeitraum nachgereicht, ist das nach Auffassung des OLG Düsseldorf jedenfalls dann nicht hinreichend, wenn die betreffende Bilanz erst nach Ablauf des Zeitraums erstellt und unterschrieben worden ist.

Mehr