Die steuerliche Abschreibung (AfA) ist für Immobilieninvestoren einer der wichtigsten Hebel. Da nur das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden abgeschrieben werden kann, ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises oft ein Streitpunkt mit dem Finanzamt. Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 07.10.2025 (IX R 26/24) sorgt nun für Klarheit – insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten.
Der Sachverhalt: „Ewige“ Nutzungsdauer und Null-Bodenwert?
Im entschiedenen Fall kaufte ein Ehepaar eine denkmalgeschützte Immobilie. In der Steuererklärung vertraten sie eine extreme Position: Da das Gebäude unter Denkmalschutz stehe, unterliege es einem Erhaltungszwang und könne niemals vom Boden getrennt werden. Die Konsequenz daraus sei eine „unendliche“ Nutzungsdauer des Gebäudes und ein Bodenwert von 0 Euro. Sie wollten somit den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zuordnen und abschreiben.
Die Entscheidung des BFH: Klare Absage an „Null-Bodenwerte“
Der BFH hat dieser Argumentation eine deutliche Absage erteilt und folgende wichtige Leitsätze aufgestellt:
- Zwingende Aufteilung: Auch bei denkmalgeschützten Immobilien ist ein Gesamtkaufpreis zwingend in Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteile aufzuteilen. Der Bodenwert spiegelt vor allem die Lage wider und bleibt auch bei einem denkmalgeschützten Gebäude als eigenständiger Wert bestehen.
- Keine „ewige“ Nutzungsdauer: Ein Denkmal nutzt sich ebenso ab wie jedes andere Gebäude. Die Annahme einer unbegrenzten Nutzungsdauer ist steuerlich nicht zulässig.
- Zulässigkeit des Ertragswertverfahrens: Der BFH bestätigte, dass das allgemeine Ertragswertverfahren (gemäß ImmoWertV) ein rechtmäßiges Verfahren zur Ermittlung der Wertanteile ist – auch bei Denkmalschutz. Das vom Steuerpflichtigen präferierte „vereinfachte“ Verfahren, das im Ergebnis zu einem Bodenwert von Null führte, wurde verworfen.
Der „AfA-Turbo“: Eine gute Nachricht für Käufer
Trotz der Absage an den Null-Bodenwert enthält das Urteil einen Erfolg für den Kläger: Der BFH erkannte einen höheren AfA-Satz von 3,3 % (statt der üblichen 2,5 % bzw. 2,0 %) an. Der Grund: Ein Sachverständigengutachten konnte eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 30 Jahren nachweisen. Dies zeigt: Wer die Nutzungsdauer durch ein entsprechendes Gutachten fundiert begründet, kann die jährliche Abschreibung deutlich steigern.
Warum Sie die Aufteilung trotzdem im Notarvertrag regeln sollten
Auch wenn das aktuelle Urteil die methodische Genauigkeit betont (Ertragswertverfahren vor Pauschalannahmen), bleibt die Empfehlung bestehen, eine Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Grundstückskaufvertrag vorzunehmen. Warum?
- Vermeidung der BMF-Arbeitshilfe: Ohne vertragliche Vereinbarung greift das Finanzamt meist zur standardisierten Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Diese führt oft zu unrealistisch hohen Bodenwerten (und damit niedriger AfA). Eine vertragliche Aufteilung, die sich an den Grundsätzen des BFH-Urteils (z.B. Ertragswertmethode) orientiert, hat eine starke Indizwirkung und muss vom Finanzamt widerlegt werden.
- Dokumentation von Besonderheiten: Im Vertrag können wertmindernde Faktoren des Gebäudes oder die verkürzte Restnutzungsdauer direkt als Grundlage der Preisfindung dokumentiert werden. Das Urteil IX R 26/24 zeigt, dass eine gutachterlich unterlegte, realitätsnahe Aufteilung die besten Chancen hat, akzeptiert zu werden.
- Rechtssicherheit: Eine präzise Aufteilung im Vertrag, idealerweise gestützt auf eine kurze Wertermittlung nach ImmoWertV, minimiert das Risiko langwieriger Betriebsprüfungen und Rechtsstreitigkeiten.
Fazit: Das BFH-Urteil vom 07.10.2025 macht Schluss mit steuerlichen Wunschvorstellungen wie dem „Null-Bodenwert“, stärkt aber gleichzeitig die Position von Investoren, die mit marktgerechten Gutachten und einer klaren vertraglichen Regelung arbeiten.
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