Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Noch immer stellt es im Immobiliensektor ein interessantes Geschäftsmodell dar, sanierungsbedürftige Immobilien anzukaufen und nach entsprechender Renovierung möglichst mit Gewinn weiterzuveräußern (Sog. „Fix & Flip“ oder „Flipping“). Für die meist gewerblich agierenden Akteure ist in diesem Zusammenhang zumeist entscheidend, in welchem Umfang sie beim Weiterverkauf der Objekte zukünftig für etwaige Mängel in die Haftung genommen werden können. 

Ausmaß der baulichen Maßnahme entscheidend für Umfang der Mängelhaftung

In diesem Themenkomplex hat kürzlich das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 29.11.2022 – 24 U 49/21) die Rechtsprechungsgrundsätze noch einmal zutreffend verdeutlicht. Die Kläger erwarben von der Beklagten eine Eigentumswohnung. Die Beklagte übernahm im Vertrag eine Sanierungsverpflichtung, die sich jedoch in Bezug auf tragende Wände lediglich auf oberflächliche Arbeiten beschränkte. Nach Vertragsschluss stellten die Käufe Hausschwammbefall im Bereich des Gemeinschaftseigentums fest und erklärten den Rücktritt vom Vertrag.

Das Gericht verneinte das Vorliegen eines Bauträgervertrags aufgrund einer vertraglich vereinbarten Umbauverpflichtung der Beklagten im Sinne von § 650 u I 1 Var. 2 BGB. Nur wenn sich der Veräußerer zu Bauleistungen verpflichte, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar seien, hafte er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, nämlich fünf Jahre ab Abnahme.

Aufwändige Renovierung ist keine Kernsanierung

Eine Umbauverpflichtung gemäß § 650 u I 1 Var. 2 BGB setze die Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in die Konstruktion oder den Bestand voraus. Vorliegend erschöpften sich die baulichen Verpflichtungen der Beklagten aber nach Art und Umfang in Maßnahmen, die einer aufwändigen Renovierung entsprachen, während entgegen der Auffassung der Kläger keinesfalls eine „Kernsanierung“ geschuldet sei. Entscheidend stellen die Richter darauf ab, dass sich aus dem vertraglichen Leistungsverzeichnis klar ergebe, dass die Sanierung der vom Hausschwamm befallenen Geschossdecken nicht Umfang der geschuldeten Arbeiten umfasst war. Somit konnte auch eine Beseitigung nicht verlangt werden. 

Fazit

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf zeigt exemplarisch die Trennlinie zwischen der Kernsanierung, bei der durch den umfassenden Umbau des Objekts wie für ein Neubau gehaftet werden muss und der lediglich aufwendigen Renovierung, bei der für die unberührt gebliebene Altbausubstanz die Haftung ausgeschlossen werden kann. Notar werden besonderes Augenmerk auf das mit zu beurkundende Leistungsverzeichnis zu legen haben. Dem Veräußerer ist im Zweifel anzuraten im Sinne einer negativen Baubeschreibung auch diejenigen Teile der Altbausubstanz herauszustellen, die von den Arbeiten nicht berührt werden.

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