Grundsätzlich gilt bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Im Interesse des Mieterschutzes leitet § 566 Abs. 1 BGB das bestehende Mietverhältnis auf den Erwerber über, sofern „der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert“ wird. Grundsätzlich gilt diese Regel auch bei der Veräußerung Miteigentumsbruchteilen. Ist der Erwerber allerdings kein außenstehender Dritter, sondern ein anderer Miteigentümer, der schon bislang Vermieter war, besteht kein Mieterinteresse an der Überleitung des Mietvertrags bzw. der Enthaftung des Veräußerers gemäß § 566 Abs. 2 BGB.
BGH verneint die analoge Anwendung des § 566 BGB auf Verkauf unter Miteigentümern
Der BGH hatte bereits im Jahr 2019 (Beschl. v. 9.1.2019, Az VIII ZB 26/17) über einen solchen Sachverhalt zu entscheiden. Im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung übertrug der Ehemann seinen ½-Anteil an der vermieteten Immobilie auf seine Ehefrau. Diese kündigte später das Mietverhältnis. Der BGH verneinte die entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf die Veräußerung von Miteigentumsanteilen, sodass der Ehemann Vermieter geblieben war. Die Kündigung war daher mangels Unterschrift des zweiten Vermieters unwirksam. § 566 BGB diene ausschließlich dem Mieterschutz, sodass es keiner Überleitung des Mietverhältnisses auf den Erwerber bedürfe. Dieser bleibe als Mitvermieter weiterhin an die mietvertraglichen Pflichten gebunden. Folglich fehle es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke.
Ausdehnung der Rechtsprechung auf Erbauseinandersetzungen
Das AG Köln hat mit einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 09.01.2023 – 203 C 144/22) diese Rechtsprechung auf Erbauseinandersetzungen über vermieteten Grundbesitz ausgeweitet. Der Kläger hatte die vermietete Wohnung gegen einen Herauszahlungsverpflichtung von seinen beiden Schwestern als Miterben erworben. In den Folgejahren zahlten der Mieter die Miete an den Kläger und akzeptierten dessen Mieterhöhungsverlangen. Erst gegen die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung und die darauffolgende Räumungsklage wehrte sich der Mieter.
Das Gericht hielt die ausgesprochene Kündigung für unwirksam, da diese nicht von allen Vermietern ausgesprochen worden sei. Der Kläger sei durch die Erbauseinandersetzung nicht alleiniger Vermieter geworden. § 566 BGB als Mieterschutzvorschrift sei nicht einschlägig. Eine entsprechende Anwendung würde den Mieter entgegen der Intention belasten, da er weiterer Schuldner für etwaige eigene Ansprüche beraubt werde. Der Kläger sei auch nicht durch einvernehmliche Vertragsänderung alleiniger Vermieter geworden. Da den Beteiligten die Rechtslage in Bezug auf § 566 BGB unbekannt gewesen sei, könne aus der tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses mit dem Kläger nicht auf ein derartiges Erklärungsbewusstsein des beklagten Mieters geschlossen werden.
Fazit
Die Rechtsprechung des BGH ist eindeutig und wird von den Instanzgerichten konsequent angewendet. Um ihre Beteiligten zu schützen sind die Notare daher im Rahmen von Scheidungsfolgenvereinbarungen, Erbauseinandersetzungen und sonstigen Beendigungen von Eigentümergemeinschaften, welche vermietetes Grundeigentum betreffen, gehalten, die Parteien auf die Gefahren einer fehlenden Anwendbarkeit von § 566 BGB hinzuweisen und eine vertragliche Überleitung des Mietverhältnisses auf den Erwerber unter Einbeziehung des Mieters zu empfehlen. Bis zum Abschluss einer solchen Überleitungsvereinbarung sollte der Veräußerer dem Erwerber unter anderem umfangreiche Vollmachten einräumen, um insbesondere rechtsgestaltende Erklärungen in Bezug auf das Mietverhältnis alleinverantwortlich abgegeben zu können.
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