Bereits vor einigen Wochen hatten wir in einem Blogbeitrag die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen den mit Gesetz vom 2.6.2020 eingeführten Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB problematisiert. Danach gilt bei der Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz, wonach Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet sein müssen. Ein Verstoß gegen die Anordnung führt nach herrschender Meinung zu einer Unwirksamkeit des Maklervertrags auf der Erwerberseite.
Heilung durch eine korrigierte Rechnung?
Das LG München II (Urteil vom 30.01.2023, Az. 2 O 4028/21) hatte nun über die Frage zu urteilen, welche Auswirkungen es auf die Provisionsforderung hat, wenn der Makler entgegen der ursprünglich gegen das Halbteilungsgebot verstoßenden Abrede im Maklervertrag, schlussendlich paritätisch die Provision einfordert. Die Maklerin hatte mit der Verkäuferseite eine Courtage von 3 % incl. Mehrwertsteuer und mit den Erwerbsinteressenten, einem Verbraucher, eine Provision von 3,57 % incl. Mehrwertsteuer jeweils vom beurkundeten Kaufpreis vereinbart. Entgegen der Erwartung der Maklerin erklärten sich die Verkäufer nachträglich nicht bereit, ebenfalls eine erhöhte Provision zu zahlen. Daraufhin stellte sie dem Käufer ebenfalls nur einen Betrag in Rechnung, der einer Provisionshöhe von 3% des Kaufpreises entsprach.
Keine telelogische Reduktion des § 656c Abs. 1 BGB
Obwohl die Voraussetzungen des § 656c Abs. 1 BGB vorliegend aufgrund der unterschiedlich vereinbarten Provisionshöhen an sich gegeben waren und dies die Unwirksamkeit des Maklervertrags zur Folge hatte, berief sich die klagende Maklerin auf eine Nichtanwendung der Vorschrift nach Sinn und Zweck. Dies lehnte das LG mit der Begründung ab, es bestehe keine hierfür notwendige planwidrige Gesetzeslücke des Gesetzgebers. Dieser habe als Sanktion für den Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz die Unwirksamkeit des Maklervertrags mit dem Käufer angeordnet. Der Makler habe dann eben nicht mehr die Möglichkeit, einseitig die Unwirksamkeit des Vertrages zu beseitigen. Ansonsten hätte es der Makler in der Hand, über Wirksamkeit und Unwirksamkeit des Maklervertrages nachträglich zu entscheiden.
Fazit
Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, wird auch hier eine obergerichtliche Entscheidung zu erwarten sein. Gleichwohl sollten sich Immobilienmakler im Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht auf die vage Hoffnung einer Aufbesserungsvereinbarung mit dem Verkäufer verlassen, sondern die Vereinbarung von vorneherein gesetzeskonform abschließen. Anderenfalls droht der Verlust sämtliche Provisionsansprüche.
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