Durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 12.6.2020 (BGBl. 2020 I 1245) wurde die Regelung des § 656c BGB eingeführt. Danach gilt bei der Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz, wonach Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet sein müssen. Damit wurde bezweckt, eine gerechtere Verteilung der Maklerkosten zu erreichen und dem Umstand Rechnung zu tragen, dass in der bisherigen Immobilienpraxis meist der Grundstückskäufer verpflichtet war, die Maklergebühren anteilig oder sogar vollständig zu übernehmen, obwohl der Makler in der Regel zunächst vom Verkäufer beauftragt wird und Maklerleistungen (auch) in seinem Interesse erbringt.
Nachweisproblematik beeinträchtigt faktischen Nutzen der Vorschrift
Obwohl der Makler bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz sämtliche Provisionsansprüche verliert und damit seine Bemühungen vergütungslos bleiben, wurde die praktische Wirksamkeit der Norm bereits bei ihrer Einführung deswegen in Frage gezogen, weil es dem Käufer in der Regel nicht möglich sei zu beweisen, dass der Verkäufer weniger oder gar keine Zahlung an den Makler erbracht hat. Vor diesem Hintergrund sei es dem Käufer daher auch verwehrt, unter Berufung auf einen Verstoß gegen § 656c BGB die Zahlung der Maklergebühr zu verweigern oder eine bereits geleistete Zahlung zurückzufordern.
Rechtsprechung bestätigt die Darlegungs- und Beweislastverteilung
Nunmehr hat das LG Münster (Urteil vom 15.12.2022, Az. 8 O 212/22), bestätigt durch das OLG Hamm (Beschluss vom 22.02.2023, Az. 18 U 6/23) soweit ersichtlich erstmals zu diesem Problembereich geurteilt. Durch Vermittlung der Beklagten erwarben die Kläger eine Doppelhaushälfte. Später fordern sie die gezahlte Maklercourtage zurück, weil die Beklagte, welche eine gesetzeskonforme Maklervereinbarung behauptete, sich aus Datenschutzgründen bzw. aus Verschwiegenheitspflicht weigere, Nachweise für eine entsprechende Zahlung des Verkäufers vorzulegen.
Die Gerichte haben die Klage abgewiesen. Wer eine Geldzahlung in Erfüllung einer (vermeintlichen) Leistungspflicht erbringe, dem obliege es nach allgemeinen Grundsätzen auch darzulegen und zu beweisen, dass ein Rechtsgrund fehle. Dem sind die Kläger nicht nachgekommen. Dies gelte trotz der expliziten gesetzgeberischen Schutzrichtung auch, wenn die Wahrung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656 c BGB in Rede stehe. Eine Urkundenvorlagepflicht zu Lasten des Maklers sei weder aus dieser Vorschrift noch aus den Vorgaben von Treu und Glauben gem. § 242 BGB oder aus einer Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) zu entnehmen. Die Richter weisen zu Recht darauf hin, dass etwa der Verkäufer oder Mitarbeiter des Maklers als Zeugen benannt werden könnten.
Fazit
Der aktuell entschiedene Fall zeigt das Dilemma des Halbteilungsgrundsatzes auf. Angesichts der Beweisproblematik werden gut beratene Maklerkunden ihr Auskunftsinteresse bezüglich der Zahlungsverpflichtung der anderen Vertragspartei explizit im Maklervertrag abzusichern haben. Helfen können darüber hinaus deklaratorische Maklerklauseln im notariellen Kaufvertrag, welche die gleichmäßige Courtagepflicht dokumentieren.
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