Der Energieausweis beschreibt den Energiestandard eines Wohngebäudes. Er enthält allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen, die Energiekennwerte des Gebäudes sowie kurze Empfehlungen zur Modernisierung.
Gemäß § 80 Abs. 4 Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler im Falle eines Verkaufs eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen, spätestens jedoch unverzüglich nach Aufforderung durch den potenziellen Käufer. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Hiermit korrespondiert die Verpflichtung, bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis und der darin enthaltenen Informationen zu machen (§ 87 GEG).
Bußgeldrechtliche Folgen eines Verstoßes
Wer gegen die gesetzlichen Vorgaben des GEG zum Energieausweis verstößt handelt ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße bestraft werden (§ 108 Abs. 1 GEG). Die Höhe des Bußgeldes richtet sich nach der Schwere des Verstoßes und kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 GEG).
Wettbewerbsrechtliche Folgen eines Verstoßes
Bereits mit Urteil vom 05.10.2017, Az. I ZR 229/16 hat der BGH klargestellt, dass eine Immobilienanzeige eines Maklers, die die Vorgaben zum Energieausweis nicht beachtet, wettbewerbsrechtlich (etwa von der Deutschen Umwelthilfe) untersagt werden kann. Diese Rechtsprechung ist durch die ausdrückliche Nennung von Immobilienmaklern in § 87 GEG nochmals unterstrichen worden.
Keine Auswirkungen eines Verstoßes auf den notariellen Grundstückskaufvertrag
Auch nach dem GEG ist die Zugänglichmachung eines Energieausweises keine Voraussetzung für die Wirksamkeit oder Durchsetzbarkeit eines Grundstückkaufvertrags. Eine Belehrungspflicht des Notars in Bezug auf die gesetzlichen Obliegenheiten aus dem GEG betreffend den Energieausweis bestehen daher nicht. Rechtswirkungen kommen dem Ausweis daher nur zu, wenn die Vertragsbeteiligten dessen Inhalt ausdrücklich zum Inhalt des Vertrags machen möchten. Dies ist allerdings nicht die Regel und ist dem Verkäufer, der für die Richtigkeit der Informationen einzustehen hätte, auch nicht anzuraten.
Keine Auswirkungen des Verstoßes auf den Courtageanspruch des Maklers
Erst kürzlich hat sich das OLG Koblenz (Beschluss vom 10.03.2023, Az. 9 U 168/22) mit der Frage befasst, ob ein Verstoß des Maklers gegen die Vorgaben des GEG zum Energieausweis zu einer Verwirkung seines Maklerlohnanspruchs gemäß § 654 BGB führt. Die Richter lehnten eine derartige Konsequenz ab. Wegen des Strafcharakters der Norm lasse nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers den Provisionsanspruch entfallen, vielmehr sei in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler müsse sich seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen haben. Die Nichtvorlage des Energieausweises entgegen § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG sowie eine etwaige Unvollständigkeit der Energieangaben im Exposé nach § 87 Abs. 1 Nr. 2 und 5 GEG und etwaige dadurch bedingte Wettbewerbsverstöße seien kein derart schwerwiegendes Fehlverhalten der Beklagten, dass es gerechtfertigt wäre, ihr den Maklerlohn zu versagen, zumal das Gebäudeenergiegesetz allein Klimaschutzzwecken und nicht dem Käuferschutz diene.
Fazit
Die gesetzlichen Anforderungen zum Energieausweis sind durch die Einführung des GEG nochmals verschärft worden. Mit dem Immobilienverkauf befasste Akteure sollten angesichts der Höhe der angedrohten und auch tatsächlich verhängten Bußgelder auf eine genaue Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben achten.
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