Nicht alle Eigentümer investieren in den Erhalt ihrer Immobilie. Auf Dauer kann eine solche Vernachlässigung sehr negative Folgen haben: So können derartige Immobilien nicht nur das Erscheinungsbild einer Umgebung stören, sondern von ihnen kann auch eine konkrete Gefährdung für Bewohner oder die Allgemeinheit ausgehen. Wenn eine Immobilie etwa einsturzgefährdet ist, sich Teile von Dach und Fassade lösen könnten, oder Verstöße gegen die Brandschutzsicherheit vorliegen, wird die untere Bauaufsicht tätig und fordert zunächst von den Eigentümern die Beseitigung der Gefahren. Erst im zweiten Schritt können dann auch Zwangsmaßnahmen wie Zwangsgeld oder Ersatzvornahme ergriffen werden.
Gefahrenabwehrrechtliche Verantwortlichkeit bei Verkauf der Immobilie
Versucht ein Eigentümer sich der „Problemimmobilie“ durch Verkauf zu entledigen, stellt sich die Frage, wer für die Baubehörde der richtige Adressat für Zwangsbescheide ist. In dieser Gemengelage hatte zuletzt das OVG Saarlouis (Beschl. v. 17.8.2022 – 2 B 104/22) zu entscheiden. Ende 2018 forderte die zuständige Ordnungsbehörde von einem Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen zahlreichen Mängel zu beseitigen, unter anderem den Brandschutz nachhaltig zu ertüchtigen. Gleichlautende Bescheide erreichen auch die übrigen Wohnungseigentümer. Der Antragsteller veräußerte seine Wohnungen Mitte 2019, die Eigentumsumschreibung im Grundbuches verzögerte sich aber aufgrund eines ratenweise zu zahlenden Kaufpreises. Im Jahr 2020 wird gegen den Antragsteller sodann nach vorheriger Androhung ein Zwangsgeld festgesetzt.
Verkauf der Immobilie irrelevant
Nach dem OVG ist der Zwangsgeldbescheid zu Recht ergangen. Der Umstand, dass die Wohnungen bereits 2019 veräußert und der Besitz bzw. das Stimmrecht bereits auf den Erwerber übertragen worden sind, ist gefahrenabwehrrechtlich ohne Belang. Denn allein durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags allein habe der Antragsteller sein Eigentum noch nicht verloren, hierfür sei die Eigentumsumschreibung im jeweiligen Wohnungsgrundbuch erforderlich.
Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Fraglich war aber darüber hinaus, ob eine Inanspruchnahme des Antragstellers nicht bereits deswegen ausschied, weil die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und die Ertüchtigung des Brandschutzes Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft und damit des WEG-Verwalters gewesen ist. Dies verneinte das Gericht, weil neben dem Verwalter aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung hinsichtlich des in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums immer auch die Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen seien.
Fazit
Die Entscheidung zeigt exemplarisch auf, dass die kaufvertraglichen Regelungen zum Besitzübergang als schuldrechtliche Abreden nur die jeweiligen Kaufvertragsparteien binden und aus der gefahrenabwehrrechtlichen Perspektive unerheblich sind. Nach dem ab 01.12.2020 geltenden WEG ist die Inanspruchnahme der Eigentümer dagegen bedenklich: Gemäß § 18 WEG neu liegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nämlich nicht mehr in der Hand der Wohnungseigentümer, sondern sie ist nunmehr dem Verband der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter zugewiesen.
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