In meinem ursprünglichen Artikel zum Baulandmobilisierungsgesetz habe ich den „Wettlauf gegen die Zeit“ beschrieben: Eigentümer versuchten, ihre Teilungserklärungen noch vor Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnungen beim Grundbuchamt einzureichen. Lange war umstritten, ob der Schutz des § 878 BGB greift, wenn die Verordnung erst nach der Antragstellung wirksam wird.
Nun liegt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Beschl. v. 17.09.2025 – V ZB 22/24) vor. Entgegen mancher Befürchtungen bestätigt der BGH eine wichtige Rechtsgarantie, stellt aber gleichzeitig klar, wie schmal der Pfad zur Genehmigungsfreiheit ist.
§ 878 BGB: Die theoretische Rettung
Die gute Nachricht zuerst: Der BGH folgt der Linie des Kammergerichts aus dem Jahr 2021 und bestätigt, dass § 878 BGB grundsätzlich anwendbar ist. Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer eine bindende Erklärung (§ 8 WEG) abgegeben und den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt hat, sollen nachträgliche Verfügungsbeschränkungen – wie eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB – den Vollzug eigentlich nicht mehr hindern können.
Das Grundbuchamt darf eine Eintragung also nicht allein deshalb ablehnen, weil während der Bearbeitungszeit das Recht geändert wurde. Der Vertrauensschutz des Antragstellers wiegt hier schwer.
Die alles entscheidende Hürde: Die Vollzugsreife
Doch der BGH macht in seiner Entscheidung eine entscheidende Einschränkung, die im vorliegenden Fall zum Verhängnis wurde: Der Schutz des § 878 BGB greift nur dann, wenn der Antrag zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vollzugsreif war.
Ein Antrag ist nur dann vollzugsreif, wenn dem Grundbuchamt alle für die Eintragung erforderlichen Unterlagen fehlerfrei vorliegen. Im entschiedenen Fall fehlte es an der Vereinigung oder Bestandteilszuschreibung von Grundstücken (vgl. § 1 Abs. 4 WEG); denkbar ist jedoch auch das Fehlen einer ordnungsgemäßen Abgeschlossenheitsbescheinigung (oder vergleichbaren notwendigen Dokumenten). Die Folge:
- Das Grundbuchamt musste eine Zwischenverfügung erlassen.
- Damit stand fest, dass der Antrag eben nicht vollzugsreif war.
- Werden die Mängel erst behoben, nachdem die neue Umwandlungsverordnung bereits gilt, kann § 878 BGB seine Schutzwirkung nicht mehr entfalten.
Fazit für die notarielle Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht, dass der bloße Eingang des Antrags beim Grundbuchamt nicht ausreicht. Der Antrag muss „perfekt“ sein. Jede Ungenauigkeit in der Teilungserklärung oder den Aufteilungsplänen, die zu einer Zwischenverfügung führt, hebelt den Schutz des § 878 BGB aus, falls in der Zwischenzeit die Umwandlungsverordnung in Kraft tritt.
Daraus folgt:
- Keine Experimente bei der Einreichung: Die Hoffnung, durch einen unvollständigen Antrag die Frist zu wahren, ist nach dem BGH-Urteil hinfällig.
- Prüfungspflicht: Notare müssen noch akribischer darauf achten, dass alle Voraussetzungen (insbesondere die Abgeschlossenheitsbescheinigung) im Moment der Antragstellung zweifelsfrei vorliegen.
- Zeitpuffer einplanen: Da die Vollzugsreife objektiv vorliegen muss, bleibt das Risiko technischer oder formaler Beanstandungen durch das Grundamt das größte Hindernis.
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