Soll eine mehrere Einheiten umfassende Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden, sind von Gesetzes wegen etliche Formalien zu beachten. Eine sehr wichtige findet sich etwa in § 7 Absatz 4 S. 1 WEG. Danach ist der Bewilligung der Eintragung einer Teilungserklärung als Anlagen – Nr. 1 – der Aufteilungsplan in Gestalt einer Bauzeichnung und – Nr. 2 – die Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit beizufügen. Die verfahrensrechtlichen Vorgaben für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind in der Verwaltungsvorschrift für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen (AVA) zusammengefasst.
Planseiten maximal im Format A3
Seit der Neufassung der AVA zum 06.07.2021 (vgl. hierzu den Blogartikel) regelt § 3 Abs. 3 S. 1 AVA, dass die Planseiten der einzureichenden Aufteilungspläne maximal das Format DIN A3 aufweisen dürfen. Dafür ist die bisher geltende Fixierung auf einen Maßstab 1:100 aufgegeben worden. Gleichwohl wurde bereits bei der Einführung das Problem erkannt, dass der Maßstab bei großflächigen Anlagen bis zur Unleserlichkeit verkleinert werden müsste, um ein Geschoss in DIN A3 darstellen zu können.
Muss das Grundbuchamt einen großformatigeren Plan akzeptieren?
Insofern besteht durchaus die Versuchung, in Abweichung von den Vorgaben doch größere Planseiten bei der Baubehörde einzureichen. Wird daraufhin die Abgeschlossenheit bescheinigt, stellt sich in der Folge die Frage, inwieweit das Grundbuchamt diese nicht gesetzteskonformen Planunterlagen zur Grundlage der Eintragung machen darf. Das OLG München (Beschl. v. 4.9.2024 – 34 Wx 224/24 e) hatte insofern einen in zweifacher Hinsicht problematischen Fall zu entscheiden. Die Antragssteller hatten nicht nur einen Aufteilungsplan größer als DIN A3 eingereicht, sondern sie taten das darüber hinaus nicht auf dem für den Grundbuchbezirk vorgesehen elektronischen, sondern auf dem Postwege. Das OLG ließ dies auf Beschwerde des Notars genügen.
AVA für das Grundbuchverfahren nicht bindend
Als bloße Verwaltungsvorschrift für die Bauordnungsbehörde mit lediglich interner Wirkung vermöge die AVA im Grundbuchverfahren keine über § 7 Absatz 4 S. 1 WEG hinausgehenden Anforderungen zu begründen. Zum Format des Aufteilungsplans enthalte diese Bestimmung jedoch keine Vorgaben.
Konnte der Aufteilungsplan daher auch in einem Format größer als A3 eingereicht werden, war der Notar gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 der E-Rechtsverordnung Justiz des Freistaates Bayern ausnahmsweise auch nicht gehalten, das Dokument elektronisch zu übermitteln. Die Möglichkeit der Vorlage des Aufteilungsplans in Papierform und zudem einem Format größer als DIN A3 sei zwar schwerlich mit Sinn und Zweck der elektronischen Grundakte vereinbar. Es fehle jedoch an einer gesetzlichen Grundlage, um damit die Zurückweisung eines Eintragungsantrags zu rechtfertigen.
Fazit
Wird die Abgeschlossenheit ausnahmsweise auch auf Grundlage von Planunterlagen größer als A3 bescheinigt, steht dem grundbuchamtlichen Vollzug nichts mehr im Wege. Beteiligte sollten sich jedoch ohne Absprache nicht darauf verlassen, dass das Bauamt von den Vorgaben der AVA abweicht. Droht bei großflächigen Anlagen durch Verkleinerung eine Unleserlichkeit der Aufteilungspläne, sollte daher lieber auf eine Darstellung auf mehrere Planseiten ausgewichen werden.
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