Einer der Hauptgründe für den Verkauf einer Immobilie ist, dass der vorherige Eigentümer verstorben ist und der oder die Erben an einer Eigennutzung kein Interesse haben. Eine Veräußerung durch den Erben ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn die Erbfolge in öffentlicher Form nachgewiesen werden kann (§ 35 GBO). Gerade in Fällen, in denen der Erblasser kein notarielles Testament oder einen beurkundeten Erbvertrag hinterlässt, ist dies nur durch einen beim Nachlassgericht zu beantragenden Erbschein möglich. Dieses Verfahren ist nicht nur langwierig; es führt mitunter (abhängig vom Wert des Nachlasses) auch zu erheblichen Kosten. Will der Erwerber das Objekt zusätzlich mittels Finanzierungsvollmacht belasten, stellt sich zusätzlich die Frage, ob der Erbe nicht vor dem Verkauf mittels Grundbuchberichtigung in das Grundbuch einzutragen ist (§§ 39, 40 GBO).
Transmortale Vorsorgevollmacht als Alternative
Insofern liegt es nahe, dass die Praxis nach tauglichen Alternativgestaltungen Ausschau hält. In den Fokus geraten sind in diesem Zusammenhang zum Zeitpunkt des Erbfalls bestehende notarielle Vorsorgevollmachten, welche in der Bevölkerung zunehmend Verbreitung gefunden haben. Diese Vollmachten sind in der Regel transmortal ausgestaltet, d.h. sie ermöglichen des dem Bevollmächtigten über den Tod des Vollmachtgebers hinaus, auch dessen Erben zu vertreten. Die Identität der Erben muss dabei dem Grundbuchamt nicht nachgewiesen werden.
Veräußerung aufgrund Vollmacht möglich
Grundsätzlich kann daher durch eine solche Vorsorgevollmacht erreicht werden, dass eine Veräußerung einer Immobilie unkompliziert ohne Vorlage eines öffentlichen Erbnachweises und Grundbuchberichtigung auf die Erben möglich ist. Eine Ausnahme ist allenfalls dann zu machen, wenn der Bevollmächtigte gleichzeitig Alleinerbe ist, da eine Insichvertretung im Rechtssinne ausgeschlossen sein dürfte.
Gilt dies auch für Finanzierungsgrundschuld?
Lange Zeit umstritten war dagegen die Rechtslage, wenn nicht nur die Veräußerung einer Liegenschaft durch einen transmortal Bevollmächtigten in Rede stand, sondern darüber hinaus (wie regemäßig) auch eine Finanzierungsgrundschuld des Erwerbers zur Eintragung gebracht werden muss. Mit dem Argument, dass der Vorsorgebevollmächtigte wertungsmäßig einem Nachlasspfleger gleichsteht (vgl. § 40 Abs. 1 GBO) ist nunmehr aber die Mehrzahl der Oberlandesgerichte der Auffassung, dass bei Vorliegen einer transmortalen Vollmacht auch Finanzierungsgrundschulden ohne Voreintragung der Erben im Grundbuch eingetragen werden können (vgl. zuletzt Kammergericht, Beschl. v. 22.10.2020, Az. 1 W 1357/20).
Fazit
Die vorstehenden Überlegungen verdeutlichen nochmals die Notwendigkeit einer notariellen Vorsorgevollmacht für Personen mit Immobilienbesitz. Mithilfe dieses Instruments können auch noch nach dem Tod des Vollmachtgebers der Verkaufsprozess beschleunigt und erhebliche Gebühren eingespart werden. Diejenigen Personen, die Erben im Zusammenhang mit der Veräußerung von Nachlassimmobilien beraten (z.B. Makler, Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare etc.), sollten gezielt nach notariellen Vorsorgevollmachten des Erblassers fragen. Oftmals tendieren Erben nämlich (z.T. auch aufgrund unzureichender Information durch Nachlassgerichte) allzu schnell dazu, bei Gericht voreilig einen im Nachhinein vermeidbaren Erbschein zu beantragen.
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