BMF Arbeitshilfe ist unzulässig
Für Gebäude und Gebäudeteile, die zur Erzielung von Einkünften verwendet werden, können steuerlich Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 EStG). Da der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, kann für diesen keine AfA geltend gemacht werden. Kaufpreise für nicht ausschließlich eigengenutzte Immobilien sind daher in einen Anteil für die baulichen Anlagen und einen Bodenwertanteil aufzuteilen. Der Käufer ist dabei daran interessiert, einen möglichst hohen Gebäudewertanteil auszuweisen, damit er von seinen Einkünften möglichst hohe Beträge für AfA geltend machen kann.
Der Bundesfinanzhof (BFH) erkannte in der Vergangenheit bereits mehrfach, dass wenn eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, der vereinbarten Gebäudewert grundsätzlich vom Finanzamt auch der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude durch das Finanzamt sei lediglich im Einzelfall dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar erscheine.
In der Praxis verwendete die Finanzverwaltung jedoch weitgehend eine im Jahr 2014 durch das BMF veröffentlichte Arbeitshilfe und setzte in vielen Fällen die daraus folgende Kaufpreisaufteilung schlicht an die Stelle der vertraglichen Vereinbarungen. Dem sind die Richter des BFH mit Urt. v. 21.07.2020 nun entgegengetreten (Az. 3 K 3137/19). Die Arbeitshilfe sei keine Rechtsnorm, sodass kein Grund bestehe, diese in der Praxis als für den Steuerpflichtigen bindend zu betrachten. Vielmehr enthalte sie inhaltlich schwere systematische Mängel, da sie die verschiedenen Bewertungskriterien schematisch auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verenge und der Kaufpreisaufteilung unzulässige Parameter zugrunde lege. Bei Zweifeln an der vertraglichen Kaufpreisaufteilung müsse das Finanzamt vielmehr eigene Ermittlungen anstellen und zu diesem Zweck ggf. ein Sachverständigengutachten einholen.
Die Entscheidung wird vermutlich erhebliche praktische Auswirkungen haben. Die BMF-Arbeitshilfe wurde eingeführt, um der Verwaltung in tausenden von zu beurteilenden Einzelfällen ein pauschales Aufteilungsinstrument an die Hand zu geben. Dieses wurde nun vom BFH für unzulässig erklärt. Zwar hat das BMF im Mai 2021 eine aktualisierte Version der Arbeitshilfe veröffentlicht, welche nunmehr in Raktion auf den BFH z.B. verschiedene Bewertungsverfahren zulässt. Gleichwohl wird auch diese Novelle wahrscheinlilch die Grundkritik des BFH nicht vollständig beseitigen können, sodass davon auszugehen ist, dass die BMF-Arbeitshilfe zuünftig erheblich an Bedeutung verlieren wird. Für die Finanzämter wird dies zu einem immensen Mehraufwand führen, wenn sie die vertragliche Kaufpreisaufteilung in Frage stellen wollen. Es ist daher zu erwarten, dass der Stellenwert einer im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisallokation zukünftig weiter zunehmen wird.
Als Fazit bleibt daher festzuhalten, dass bei Erwerb eines zur Vermietung bestimmten Kaufobjekts bereits frühzeitig an die vertragliche Kaufpreisaufteilung gedacht werden sollte. Hierfür ist es ratsam, dass der Käufer bereits im Vorfeld der Beurkundung seinen Steuerberater nach einer zweckmäßigen Festlegung der Anschaffungskosten für das Gebäude fragt. So ist gewährleistet, dass dem Notar rechtzeitig die gewünschte Kaufpreisaufteilung vorliegt, damit diese im Kaufvertragsentwurf berücksichtigt werden kann.
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