Wird der Verkäufer in einer Beurkundungsverhandlung über einen Grundstückskaufvertrag vollmachtlos vertreten, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von seiner nachträglichen Genehmigung ab. Oftmals wird das von Beteiligten als Formsache dargestellt. Ich weise dann gelegentlich auf die Möglichkeit hin, dass der Verkäufer vor der Genehmigung „vom Blitz getroffen“ werden könne. In der Tat kommt es im Fall des Ablebens des Verkäufers vor Genehmigungserklärung auf das Verhalten des oder der Erben an. Verweigern diese die nachträgliche Genehmigung, stellt sich für den Käufer die Frage nach einer Schadenersatzpflicht wegen eines grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB).
Sachverhalt des OLG Hamm
Einen solchen Fall hatte nun das OLG Hamm zu entscheiden (Hinweisbeschluss vom 29.11.2023, Az. 22 U 60/23). Die Kläger forderten Schadensersatz wegen Ersatz von Aufwendungen in Form von Miet-, Notar- und Finanzierungskosten im Zusammenhang mit einem gescheiterten Grundstückskaufvertrag. Der Erblasser hatte den Vertrag nicht genehmigt, bevor er verstarb, und die Erben verweigerten ebenfalls die Genehmigung.
Vorsätzliche Treuepflichtverletzung erforderlich
Das OLG Hamm stellt zunächst allgemein fest, dass grundsätzlich jede Vertragspartei selbst das Risiko trägt, dass es trotz der Aufnahme von Vertragsverhandlungen und der Tätigung von Aufwendungen im Vertrauen auf dessen Zustandekommen nicht zu einem Abschluss des Vertrages kommt. Bei Grundstückskaufverträgen gelten nach dem BGH (Urt. vom 29. März 1996, Az. V ZR 332/94) insofern besonders strenge Vorgaben für die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten. Die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner löst in diesem Kontext nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Dies gilt auch, wenn der vollmachtlos vertretene Vertragspartner den schwebend unwirksamen Vertrag nicht genehmigt.
Keine vorsätzliche Treuepflichtverletzung aufgrund nachvollziehbarer Gründe
Das hie erkennende Gericht stellte fest, dass die Erben nur für Eigenschulden haften, die aus ihrem eigenen Verhalten resultieren. Eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung der Erben konnte nicht festgestellt werden, da die Verweigerung der Genehmigung auf nachvollziehbaren Gründen beruhte. Es stelle bereits einen triftigen Grund für die verweigerte Genehmigung dar, dass eine der Erben ein eigenes, unwiderlegt tatsächlich bestehendes Interesse an der Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks geltend gemacht habe. Gleiches gelte für den weiteren, von den Beklagten angeführten und den Klägern nicht widerlegten Grund für die Verweigerung der Genehmigung, wonach man festgestellt habe, dass der vereinbarte Kaufpreis unangemessen zu niedrig gewesen sei.
Fazit
Für den Käufer ist das Ergebnis verständlicherweise niederschmetternd, ist es doch tatsächlich so, dass im Hinblick auf den erwarteten Grundstückserwerb immer Aufwendungen getätigt werden müssen. Das Gericht verweist insofern aber lediglich auf die grundsätzliche Risikoverteilung bei Verhandlungen über den Abschluss eines formbedürftigen Grundstückskaufvertrages: Sämtliche Aufwendungen vor dem formgültigen Abschluss des Vertrages erfolgen letztlich auf eigene Gefahr.
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