Problem der Verwahrentgelte für Immobilienverkäufer
Bekanntlich sind die meisten Banken und Sparkassen auch bei Privatpersonen dazu übergegangen, auf Guthabenbeträge, welche bestimmte Schwellenwerte überschreiten, sog. „Verwahrentgelte“, im Volksmund auch „Negativzinsen“ genannt, von bis zu 1 % p.a. zu erheben. Da auch in näherer Zukunft nicht mit einer Besserung der Bankkonditionen gerechnet werden kann, hat dieser Umstand zum Teil zu einer starken Verunsicherung von Grundstücksverkäufern gesorgt. Oftmals veräußern betagte Immobilieneigentümer ihren Grundbesitz vorranging mit der Absicht, von dem erzielten Kaufpreis ihren Lebensabend zu finanzieren. Diese Zielstellung sehen sie durch die zunehmende Erhebung von Bankgebühren auf Guthaben bedroht.
Raten- oder Rentenkauf als Lösung
Vermehrt wird daher potentiellen Käufern und in der Konsequenz auch dem beurkundenden Notar der Wunsch entgegengebracht, der Kaufpreis solle nicht in einer Summe, sondern in monatlichen Raten bzw. als sog. Zeitrente über einen Zeitraum von 10 Jahren oder länger, erbracht werden. Derartige Gestaltungen waren bislang eher auf Wunsch von Käufern beurkundet worden, die aus verschiedenen Gründen keine Möglichkeit hatten, den Kaufpreis in einer Summe finanziert zu bekommen.
Vertragliche Absicherung des Kaufpreisanspruchs
Für den Notar stellt sich bei einer Raten- bzw. Zeitrentenkaufvertrag primär die Frage nach der Absicherung des Verkäufers, der in derartigen Konstellationen regelmäßig das Eigentum am Kaufgegenstand mit Zahlung der ersten Rate/Rente verliert und somit eine grundbuchliche Absicherung seiner verbleibenden Ansprüche benötigt. Zu denken ist hier insbesondere an die Instrumente der Restkaufpreishypothek, Grundschuld, Reallast und Rückauflassungsvormerkung, die dafür sorgen, dass auch im Fall des späteren Zahlungsausfalls des Käufers, der Verkäufer seine Rechte adäquat durchsetzen kann. Probleme können hier allenfalls dadurch auftreten, dass der Käufer zur Finanzierung der Raten/Renten eine Finanzierungsgrundschuld in das Grundbuch eintragen muss und dem finanzierenden Institut aufgrund der Verkäuferabsicherung nicht die erste Rangstelle verschafft werden kann.
Steuerliche Seite ist oftmals problematisch
Aus meiner Erfahrung etwas stiefmütterlich behandelt werden dagegen die steuerlichen Implikationen derartiger Transaktionen. Oftmals kommen die Veräußerer (bevor sie steuerlich beraten wurden) mit der Vorstellung zum Notar, die in der Raten- bzw. Rentenvereinbarung enthaltene Kaufpreisstundung solle für den Käufer zinsfrei sein. Diese Annahme widerspricht aber der stetigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, der sowohl Raten, als auch Veräußerungszeitrenten beim Veräußerer in einen nicht steuerbaren Tilgungsanteil und in einen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerpflichtigen Zinsanteil aufteilt (zuletzt zusammenfassend BFH, Urt. v. 14.07.2020, Az. VIII R 3/17). Die in den jährlichen Zahlungen enthaltenen Zinsanteile werden in der Weise ermittelt, dass von der jährlichen Gesamtleistung die jährliche Barwertminderung (Tilgungsanteil) abgezogen wird, bei deren Ermittlung von einem Zinsfuß von 5,5 % p.a. ausgegangen wird (§ 13 Abs. 1 BewG). Insbesondere bei zeitlich lang gestreckten Raten- bzw. Rentenplänen wird aufgrund dieses sehr hohen Zinsfußes ein sehr großer Teil des Barwertes auf den vom Veräußerer zu versteuernden Zinsanteil entfallen. Vorstehende Problematik führt beim Erwerber spiegelbildlich dazu, dass dieser den Zinsanteil der zu zahlenden Raten/Renten als Werbungskosten geltend machen und den anteilig auf das Gebäude entfallenden Tilgungsanteil abschreiben kann.
Auch Schenkungsteuer zu beachten
Bei einem Zinsverzicht oder der Vereinbarung eines lediglich symbolischen Zinses besteht zudem das Risiko einer schenkungsteuerlichen Erfassung, da die Rechtsprechung in der zinslosen Gewährung eines Darlehens bzw. in der Einräumung eines (zu) niedrig verzinslichen Darlehens eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 ErbStG sieht. Auch hier geht das FG Köln in einer aktuellen Entscheidung v. 29.9.2020 (Az. 7 K 2593/19) für die Ermittlung des Jahreswertes der Kapitalnutzung von einem Anteil von 5,5 % des Geldbetrags aus.
Fazit
Es bleibt daher festzuhalten, dass bei einer Veräußerung gegen Ratenzahlung oder Zeitrente neben der vertraglichen Vorsorge durch den Notar zwingend auch steuerliche Erwägungen berücksichtigt werden müssen. Es deshalb ratsam, dass bereits frühzeitig auch ein Steuerberater in die Planung miteinbezogen wird.
Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.
