Probleme bei der Rückgängigmachung eines grunderwerbsteuerbaren Rechtsgeschäfts

Scheitert ein Immobiliengeschäft nachdem der Käufer bereits als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, so ist der Käufer im Rahmen der Rückabwicklung verständlicherweise bestrebt, die bereits entrichtete Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % des Kaufpreises zurückerstattet zu bekommen. Ein aktuell vom Bundesfinanzhof entschiedener Fall zeigt die Notwendigkeit, sich die gesetzlichen Voraussetzungen einer derartigen Rückerstattung noch einmal vor Augen zu führen.

Gesetzliche Voraussetzungen für die Rückerstattung

Gemäß § 16 Abs. 2 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben, wenn

• der Rückerwerb innerhalb von 2 Jahren seit der Steuerentstehung erfolgt (Nr. 1)

• der zugrundliegende Vertrag nichtig war oder aufgrund Anfechtung nichtig geworden ist (Nr. 2)

• Bedingungen des Erwerbsvertrags nicht erfüllt werden und das Geschäft deshalb aufgrund eines Rechtsanspruch rückgängig gemacht wird (Nr. 3).

Sachverhalt des BFH-Falles

Im vom BFH entschiedenen Fall erwarb die Klägerin eine neu zu errichtende Eigentumswohnung vom Bauträger, die laut Kaufvertrag eine Wohnfläche von „ca. 270 qm“ aufweisen sollte. Eine Anlage zur Teilungserklärung gab die Wohnfläche dagegen lediglich mit 256 qm an. Im Vertrag war das Rücktrittsrecht ausgeschlossen, sofern nicht ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliegt. Nach Ablauf von zwei Jahren kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten über die genaue Größe der Wohnung. Nachdem ein von der Klägerin beauftragter Sachverständiger lediglich eine Wohnfläche von 218 qm ermittelt hatte, einigten sich die Beteiligten in notarieller Urkunde über eine Rückabwicklung des Kaufs. In der Urkunde wurde festgehalten, dass die Käuferin in ihr Recht zur Rückgängigmachung des Kaufvertrags ausgeübt habe und die Voraussetzungen des Gewährleistungsanspruchs vorgelegen hätten.

BFH zieht der Steuererstattung gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG enge Grenzen

Im Raum stand, aufgrund der des Ablaufs der 2-Jahresfrist, lediglich eine Rückabwicklung gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Der BFH (Urteil v. 19.02.2020, Az. II R 4/2018) hält die Voraussetzung dieser Norm allerdings nicht für erfüllt. Da die Wohnfläche im Kaufvertrag nur circa angegeben sei, gelte die in der Teilungserklärung vorausgesetzte Größe von 256 qm als vereinbart. Ein laut Vertrag für die Rückgängigmachung erforderlicher schwerer Mangel liege deshalb nicht vor, weil hierfür eine Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mindestens 10 % erforderlich sei. Nur eine solche führe zu einem mietvertraglichen Mangel und damit zu einer jahrzehntelangen Ertragsminderung. Auch unter Zugrundelegung der für die Klägerin günstigsten Auslegung konnte das Gericht allerdings keine Wohnfläche geringer als 232,47 qm ermitteln, was keine Flächendifferenz von 10 % bedeutete. Schließlich konnten auch die Feststellungen in der notariellen Rückgewährurkunde kein anderes Ergebnis rechtfertigen, da für § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ein eigenständiger Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung erforderlich sei und es nicht ausreiche, wenn nach Ablauf von 2 Jahren ein solcher Anspruch lediglich im Wege des Vergleichs erstmals begründet werde.

Fazit

Nach Ablauf von zwei Jahren ist eine Erstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung von Grundstücksaufverträgen nur noch unter strengen Voraussetzungen möglich. Dabei erschweren die in Bauträgerverträgen üblichen Rücktrittsbeschränkungen auf Fälle von „schweren Mängeln“ später einvernehmlich gewünschte Rückabwicklungen der Verträge in grunderwerbsteuerlicher Hinsicht.

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