Sehr häufig beginnt die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags mit der Beauftragung des Notars durch einen Immobilienmakler. Um eine eigene Kostenhaftung zu vermeiden handelt der Makler dabei im Idealfall auf Grundlage einer Vollmacht des Verkäufers und/oder Käufers, welche ihn ausdrücklich hierzu ermächtigt und gibt bei der Auftragserteilung zu erkennen, im fremden Namen zu handeln.
Fall des OLG Nürnberg
Was bei diesem Vorgehen aber alles schiefgehen kann, zeigt ein aktueller Fall, der vom OLG Nürnberg entschieden wurde (Beschl. v. 16.11.2020, Az. 8 W 3216/20). Das Maklerunternehmen war von den Eigentümern mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt worden. Die Vollmacht des Grundstückeigentümers umfasste nicht die Vertretung gegenüber Notaren und ermächtigte den Makler ausdrücklich nicht, ihn gegenüber Dritten zu verpflichten. Es existierte bereits ein Kaufvertragsentwurf, der von einem ersten Kaufinteressenten beauftragt worden war. Der Geschäftsführer des Maklerunternehmens teilte der Notarin mit „man würde für einen anderen Interessenten gerne auf dem bisherigen Vertrag aufbauen.“ Nachdem der neue Kaufinteressent mitgeteilt wurde, bat der Geschäftsführer um die Abänderung des bestehenden Entwurfs und um Übersendung an ihn und den Verkäufer. Nach nochmaliger Änderung des Entwurfs auf einen neuen Kaufinteressenten wurde die Beurkundung schließlich bei einem anderen Notar vorgenommen. Die Notarin nahm für die angefallenen Notargebühren mit Erfolg das Maklerunternehmen in Anspruch.
Im Regelfall Handeln für den Auftraggeber
Das Gericht verkennt bei der Beurteilung des Sachverhalts nicht, dass bei einem Immobilienmakler (auch bei fehlender Klarstellung im Auftrag) im Regelfall davon auszugehen sei, dass er nicht im eigenen Namen handele, sondern für seinen Auftraggeber. Danach soll für die Entwurfserstellung ausschließlich der den Makler beauftragende Verkäufer oder Käufer haften (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschl. v.10.11.2016 Az. I-10 W 268/16). Im zu erkennenden Fall geht das OLG Nürnberg jedoch aus zwei Gründen von einer Ausnahme von der Regel aus:
Ausnahme im konkreten Fall
Erstens hatte der Makler keine ausdrückliche Vollmacht des Eigentümers (noch eines Kaufinteressenten) zur Beauftragung der Notarin und zweitens habe er die Vertragsentwürfe ersichtlich im eigenen Interesse in Auftrag gegeben. Für letztere Annahme spreche, dass der Geschäftsführer unabhängig von einem konkreten Kaufinteressenten die Notarin im eigenen Provisionsinteresse gebeten hatte, auf dem bisherigen Vertrag aufzubauen und in den beauftragten Vertragsentwürfen jeweils eine Maklerprovisionsklausel vorgesehen war. Vor diesem Hintergrund hätte das Maklerunternehmen ausnahmsweise ausdrücklich erklären müssen, im fremden Namen zu handeln.
Fazit
Vor dem Hintergrund derartiger Kostenrechtsprechung sollten Makler vor der Entwurfsbeauftragung penibel darauf achten, eine ausdrückliche, schriftliche Bevollmächtigung der Vertragsbeteiligten zur Entwurfsbeauftragung zu haben. Außerdem sollte bei der Auftragserteilung explizit darauf hingewiesen werden, in wessen Namen (Käufer, Verkäufer oder beide) die Beauftragung des Notars erfolgt.
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