Im Rahmen dieses Blogs hatten wir uns auf Grundlage einer BGH-Rechtsprechung bereits an anderer Stelle damit befasst, welche rechtlichen Konsequenzen ein vorzeitiger Auszug eines lebenslang Wohnungsberechtigten mit sich bringt. Damals wurde zur Vermeidung eines Nutzungsvakuums empfohlen, eine Löschung des Rechts für den Fall vorzusehen, dass eine eigene Nutzung durch den Berechtigten aufgrund von Krankheit oder fehlendem Willen dauerhaft ausgeschlossen ist. Wie der Notar eine derartige Löschungsbewilligung am sinnvollsten umsetzen sollte, damit beschäftigt sich eine am 30.07.2024 ergangene Entscheidung des OLG München (Az. 34 Wx 134/24 e).
Hintergrund des Falls
Die Eigentümerin eines Grundstücks hatte zugunsten ihrer Mutter ein Wohnungsrecht eintragen lassen, das unter der Bedingung stand, dass es mit dem dauerhaften Verlassen des Anwesens durch die Berechtigte erlischt. Nachdem die Mutter in eine andere Gemeinde umgezogen war und sich dort angemeldet hatte, legte die Eigentümerin eine Meldebescheinigung vor, um die Löschung des Wohnungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Das Grundbuchamt lehnte dies jedoch ab, da die Meldebescheinigung als Nachweis des Bedingungseintritts nicht ausreiche.
Kein Nachweis des dauerhaften Wegzugs durch Meldebescheinigung
Das OLG München bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Es führte aus, dass eine Meldebescheinigung lediglich belegt, dass bestimmte Daten im Melderegister gespeichert sind, jedoch nicht, ob die betreffende Person die Wohnung tatsächlich dauerhaft verlassen hat. Für die Löschung eines Wohnungsrechts im Grundbuch sei jedoch der volle Nachweis des dauerhaften Wegzugs erforderlich, der durch eine Meldebescheinigung allein nicht erbracht werden könne.
Empfehlungen für die Praxis
Um ähnliche Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt das Gericht, bereits bei der Bestellung eines Wohnungsrechts vertraglich erleichterte Löschungsvoraussetzungen zu vereinbaren. Möglich sei es zum Beispiel, die Vorlage einer Meldebescheinigung selbst zu dem die auflösende Bedingung auslösenden Ereignis zu erklären. Dann komme es für den Nachweis des Eintritts der Bedingung und der Grundbuchunrichtigkeit formal lediglich darauf an, dass die Meldebescheinigung vorgelegt werde, aus der ersichtlich sei, dass die Berechtigte nunmehr unter einer anderen Anschrift gemeldet sei. Ob die Berechtigte dann den Lebensmittelpunkt tatsächlich verlagert habe, spiele für den Bestand des Rechts dann keine Rolle mehr und sei dementsprechend auch nicht nachzuweisen.
Fazit
Der Beschluss des OLG München verdeutlicht die Notwendigkeit, bei der Formulierung der Bedingung eines Grundbuchrechts gleichsam den Nachweis dieser Bedingung mit zu bedenken. Das Gericht gibt insofern zu bedenken, dass die Nachweisführung des Bedingungseintritts gegenüber dem Grundbuchamt nicht zur Disposition der Parteien stehe; sie könnten auf diesem Wege nicht vorbestimmen, wie der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamte (vereinfacht) zu führen sei. Notare sind daher dazu aufgerufen, die Bedingung an die Vorlage bestimmter öffentlicher Urkunden (wie z.B. eine Meldebescheinigung) oder die Erstellung einer notariellen Eigenurkunde anzuknüpfen, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
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