klühs notar

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Das MoPeG enthält einige wichtige Neuerungen für Personengesellschaften, insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). So wurde für die GbR das Sitzwahlrecht eingeführt, das Gesamthandsprinzip abgeschafft, der Grundsatz „ein Gesellschafter, eine Stimme“ aufgegeben, grundsätzliche Rechnungslegungspflichten geschaffen sowie Kündigungsregeln und Haftungsmaßstab der Geschäftsführer geändert.  Bestehende GbR’s sollten daher bis zum Jahresende überprüfen, ob der bestehende Gesellschaftsvertrag auf die neuen Vorgaben angepasst werden muss.

Eintragung in das Gesellschaftsregister führt zur eGbR

Die wichtigste Neuerung ist jedoch die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu machen (§ 707a Abs. 2 S. 1 BGB n.F.). Ähnlich wie das Handelsregister, wird das Gesellschaftsregister Auskunft über Existenz, Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse der GbR geben. Hinsichtlich dieser Informationen besteht dann für Dritte Gutglaubensschutz (§ 707 Abs. 3 BGB, § 15 HGB). Die diesbezüglich zum alten Recht bestehenden Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Grundbesitz durch GbR’s entfallen damit zukünftig.

Wie jede andere eingetragene Personengesellschaft im Sinne des § 20 GwG ist auch die eGbR verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister eintragen zu lassen. Aber die Transparenz ist nicht grenzenlos: Weder die Beteiligungsquoten der Gesellschafter noch etwaiger Grundbesitz der e-GbR sind aus dem Gesellschaftsregister ersichtlich.

Es gibt jedoch auch nach neuem Recht keinen Zwang zur Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister. Anders als bei anderen Rechtformen kann die GbR weiterhin ohne Eintragung entstehen und bestehen. Das ist etwa für die vielen Familiengesellschaften wichtig, die eine Veröffentlichung ihrer Daten vermeiden wollen.

Bei Immobilien-GbR`s faktisch Registrierungszwang

Ist die GbR als Rechteinhaberin selbst in Registern oder Listen zu verlautbaren, so erfolgt dies nach neuem Recht nur noch dann, wenn Sie durch Eintragung zur eGbR geworden ist. Das gilt für die Eintragung als Inhaberin von Namensaktien, GmbH-Geschäftsanteile oder Marken-/Patentrechten und insbesondere für die Eintragung als Immobilieneigentümerin oder Berechtigte im Grundbuch. § 47 Abs. 2 GBO n.F. lautet: „Für eine GbR soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn Sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.“ Über Art. 229 § 21 EGBGB n.F. gilt der Voreintragungsgrundsatz auch bei der Verfügung über Grundstücke oder Rechte einer am 01.01.2024 bereits im Grundbuch eingetragenen GbR.

Bereits im Grundbuch eingetragene jedoch nicht im Gesellschaftsregister registrierte GbR‘s bleiben damit zwar weiter eingetragen. Sie sind hinsichtlich ihres Grundeigentums bzw. ihrer Rechte ab dem 01.01.2024 allerdings weitgehend handlungsunfähig. Diese GbR‘s können dann zwar weiterhin grundbuchrelevante Verfügungen treffen, diese können allerdings so lange nicht im Grundbuch vollzogen werden, bis die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Diese Eintragung kann zwar jederzeit nachgeholt werden. Allerdings kann dies zu Verzögerungen bei der Abwicklung eines Grundstücksgeschäfts, etwa eines Kaufvertrages führen. Auch jede Änderung im Gesellschafterbestand einer Immobilien-GbR führt, mangels anderweitiger Berichtigungsmöglichkeit, zu einem Zwang die eGbR in das Grundbuch einzutragen (Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB n.F.)

Immobilienhaltende GbR’s, die eine Eintragung im Gesellschaftsregister etwa aus Transparenzgesichtspunkten vermeiden möchten, sollten daher darüber nachdenken, noch bis Jahresende eine Übertragung des Grundbesitzes in das Miteigentum ihrer Gesellschafter vorzunehmen. Dies ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei möglich (§ 6 GrEStG), sollte aber wegen anderer steuerlicher Implikationen immer durch einen Steuerberater begleitet werden.

Grundstückskaufverträge bis zum 01.01.2024

 Für Kaufverträge unter Beteiligung von GbR’s die vor dem 01.01.2024 abgeschlossen werden gilt gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB n.F. das alte Recht fort, d.h. bei Erwerb durch eine GbR sind statt der eGbR die Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen und bei einer Veräußerung durch eine GbR gelten die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter als zur Verfügung berechtigt (§ 899a BGB). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bis zum 31.12.2023 zumindest der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt wurde. Anderenfalls muss vor Vollzug im Grundbuch zunächst eine Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen.

Grundstücksverkäufe durch nicht eingetragene GbR’s nach dem 01.01.2024

Will eine zum Jahreswechsel 2023/24 bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragene GbR eine Immobilie veräußern und ist sie noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen, so bedarf es vor Beurkundung des Kaufvertrags der Anmeldung und Eintragung der Verkäufer-GbR. Nur auf diese Weise kann sich der Käufer auf den Gutglaubensschutz des Registers verlassen. Notwendig sind daher in jedem Fall zwei separate, aufeinanderfolgende Notartermine. Makler und Finanzierungsberater sollten die Verkäuferseite daher frühzeitig auf die Registrierungsnotwendigkeit hinweisen.

Voraussetzungen für die Eintragung in das Gesellschaftsregister

Um die GbR in das Gesellschaftsregister einzutragen, müssen sämtliche Gesellschafter eine notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung am Sitz der Gesellschaft ansässigen Amtsgericht einreichen. Weitere Dokumente, etwa der Gesellschaftsvertrag, sind nicht einzureichen. Die Notarkosten bei einer eGbR mit zwei Gesellschaftern betragen ca. € 175 inkl. USt.; hinzu kommen Gerichtskosten von € 133. Eine darauffolgende Grundbuchberichtigung auf die eGbR ist kostenfrei.

Fazit

Mit dem Jahreswechsel ergeben sich einschneidende Änderungen im Recht der GbR. Bestehende Gesellschaftsverträge sollten auf Anpassungsbedarf überprüft werden. Insbesondere bei bereits bestehenden Immobilien-GbR’s sollte rechtzeitig eine Eintragung in das Gesellschaftsregister in Angriff genommen werden. Soll eine Transaktion am Jahresanfang erfolgen, sollte die Registeranmeldung ggf. bereits Ende 2023 beglaubigt werden, damit der Notar diese unmittelbar mit dem Jahreswechsel einreichen kann. Im Zusammenhang mit der Eintragung im Gesellschaftsregister darf auch die Transparenzregistereintragung nicht vergessen werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

7 Nov., 2023

Weitere Themen

Immobilienrecht
Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Ausschluss der Vermietung an Asylbewerber in einer Gemeinschaftsordnung

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung kann das Recht auf Vermietung des Sondereigentums beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden. Das Kammergericht hat sich nun der Frage gewidmet, inwieweit derartige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) entsprechen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Zulässigkeit der Einreichung eines Aufteilungsplans in Papierform in einem Format größer als DIN A3

Seit der Neufassung der AVA zum  06.07.2021 regelt § 3 Abs. 3 S. 1 AVA, dass die Planseiten der einzureichenden Aufteilungspläne maximal das Format DIN A3 aufweisen dürfen. Werden abweichend hiervon größere Planunterlagen eingereicht und wird daraufhin die Abgeschlossenheit bescheinigt, stellt sich die Folgefrage, inwieweit das Grundbuchamt diese nicht gesetzteskonformen Unterlagen zur Grundlage der Eintragung machen darf.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 2

In der Praxis der Testamentsgestaltung wird die Schlusserbeneinsetzung durch die Erblasser-Ehegatten häufig damit auflösend bedingt, dass die vorgesehenen pflichtteilsberechtigten Schlusserben nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten den Pflichtteil fordern. Das führt zu Nachweisproblemen im Grundbuchverfahren, wenn im Erbfall dann das Grundbuch berichtigt werden soll.

Mehr

Unternehmensrecht
Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Zulässige Hinauskündigungsklausel in Form einer Vesting-Regelung bei einem Start-up

Die Zulässigkeit von Vesting-Regelungen gerät immer mehr in den Fokus der Rechtspraxis. Hierzu liegt nunmehr eine erste Gerichtsentscheidung des Kammergerichts vor. Danach haben Investoren ein legitimes praktisches Bedürfnis nach einer (zeitlich limitierten) Vesting-Regelung, da sie darauf angewiesen seien, dass sich die Gründer weiterhin mit ihrem Know-How voll einbringen.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 1

Probleme beim Erbnachweis mittels notariellem Testament im Grundbuchverfahren Teil 1

Aus § 35 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 GBO ergibt sich, dass falls das Grundbuchamt die Erbfolge durch vorgelegte notarielle letzwillige Verfügung nicht für nachgewiesen erachtet, es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen kann. Das Kammergericht hat nun für die Fallgruppe der im Testament nicht namentlich benannten Kinder entschieden, dass auch eine eidesstattliche Erklärung der Erben nicht immer ausreichend ist.

Mehr

Immobilienrecht
Schadensersatzpflicht wegen Nichtgenehmigung eines Grundstückskaufvertrags durch die Erben

Schadensersatzpflicht wegen Nichtgenehmigung eines Grundstückskaufvertrags durch die Erben

Wird der Verkäufer in einer Beurkundungsverhandlung über einen Grundstückskaufvertrag vollmachtlos vertreten, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von seiner nachträglichen Genehmigung ab. Im Fall des Ablebens des Verkäufers vor Genehmigungserklärung kommt es auf das Verhalten des oder der Erben an. Verweigern diese die nachträgliche Genehmigung, stellt sich für den Käufer die Frage nach einer Schadenersatzpflicht wegen eines grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB).

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Auswirkungen nachträglicher Ergänzungen unterschriftsbeglaubigter Dokumente

Auswirkungen nachträglicher Ergänzungen unterschriftsbeglaubigter Dokumente

Nachträgliche Änderungen an unterschriftsbeglaubigten Vollzugsdokumenten werfen die Frage auf, ob das Grundbuchamt berechtigt ist, eine erneute Unterschriftsbeglaubigung des Unterzeichners zu verlangen. Dies hängt nach der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe davon ab, ob nach einer freien Beweiswürdigung des Grundbuchamtes festgestellt werden kann, dass die Ergänzung von der Person vorgenommen worden ist, die die Unterschrift geleistet hatte, oder jedenfalls von deren Willen gedeckt ist.

Mehr

Notare intern
Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Mit dem „Gesetz zur digitalen Präsenzbeurkundung“, welches am 28.06.2024 in erster Lesung im Bundestag beraten wurde, geht der Gesetzgeber einen weiteren Schritt in Richtung Digitalisierung des Notarwesens. Zukünftig wird für Notarinnen und Notare die Möglichkeit bestehen, auch bei Präsenzterminen ein elektronisches Dokument zu erstellen, zu beurkunden und digital zu signieren, was bislang nur bei Online Beurkundung möglich war.

Mehr

Unternehmensrecht
Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

§ 17 Absatz 2 S. 4 UmwG regelt eine 8-Monats-Frist, wonach das Registergericht eine Verschmelzung nur eintragen darf, wenn die der Anmeldung zum Register des übertragenden Rechtsträgers beizufügende Schlussbilanz auf einen höchstens acht Monate vor der Anmeldung liegenden Stichtag aufgestellt ist. Wird die Schlussbilanz nach dem 8-Monats-Zeitraum nachgereicht, ist das nach Auffassung des OLG Düsseldorf jedenfalls dann nicht hinreichend, wenn die betreffende Bilanz erst nach Ablauf des Zeitraums erstellt und unterschrieben worden ist.

Mehr