Deklaratorische Maklerklauseln sind für den Notar Alltag. Durch sie wird lediglich – und somit deklaratorisch – festgehalten, dass der Erwerbsvertrag durch Vermittlung des namentlich aufgeführten Maklers zustande gekommen und ggf. gemäß dem Maklervertrag eine Courtage in bestimmter Höhe geschuldet ist. Solche Klauseln begründen keine selbstständigen Zahlungspflichten der Vertragsparteien gegenüber dem Makler, sondern bedeuten für den Makler lediglich eine Beweiserleichterung bzw. -sicherung. Kostenrechtlich bewirken deklaratorische Maklerklauseln aufgrund ihres fehlenden materiell-rechtlichen Gehalts keine Erhöhung der Notargebühren.
Haftung des Maklers für Notarkosten durch Aufnahme der deklaratorischen Maklerklausel
Das OLG Schleswig (Beschl. v. 11.1.2023, Az. 9 Wx 15/22) hatte nun zu der Frage zu urteilen, ob der Makler eine Teilhaftung für Notargebühren eines nicht zustande gekommenen Grundstückskaufvertrags trifft, wenn der Makler den Kaufvertragsentwurf zwar im Namen des Käufers beim Notar in Auftrag gegeben, dabei aber die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel verlangt hat. Der Notar rechnete im konkreten Fall gegenüber dem Makler 5,95% der angefallenen Notargebühren ab. Da der Makler um Aufnahme einer Maklerklausel gebeten habe, sehe er ihn als Urkundsersuchenden an. Er habe den Gebührenanteil entsprechend dem Verhältnis der Courtage zum Kaufpreis zu tragen, da die Maklerklausel in seinem Interesse und nicht im Auftrag der Kaufvertragsparteien aufgenommen worden sei.
Maklerklausel kein kostenauslösendes Geschäft
Auf die Beschwerde des Maklers hob das Gericht die Kostenrechnung des Notars auf. Der Makler sei nicht Auftraggeber des Kaufvertragsentwurfes gewesen, da er explizit als Vertreter für den Käufer aufgetreten sei. des Maklers geworden, sondern handelte als Vertreter. Die fragliche Maklerklausel war wiederum kein kostenauslösendes Geschäft im Sinne von § 29 Nr. 1 GNotKG. Da nur die Beauftragung des Kaufvertragsentwurfes kostenauslösend war, könne kostenrechtlich keine Aufspaltung erfolgen in eine auf die Entwurfstätigkeit gerichtete Willenserklärung und eine bezüglich der Einfügung einer Maklerklausel.
Fazit
Dieser etwas spezielle Fall verdeutlicht nochmals die Wichtigkeit für Immobilienmakler bei Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, welche Vertragspartei Auftraggeber ist. Ist dies jedoch erfolgt, können Notare das Verlangen nach einer deklaratorischen Maklerklausel nicht zum Anlass nehmen, den Makler kostenrechtlich zu belangen. Im konkreten Fall hatte der Notar die Einfügung der Maklerklausel als „Unsitte“ bezeichnet, die nur dem Makler nutze. Dem ist im Lichte des Halbteilungsgrundsatzes des § 656 c BGB entgegenzuhalten, dass derartige Feststellungen nunmehr unter Umständen auch eine wichtige Bestätigung für den erwerbenden Verbraucher darstellen.
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