Im Rahmen der Abwicklung notarieller Urkunden benötigen Notare eine Vielzahl von Dokumenten, wobei insbesondere für die Herbeiführung einer Änderung im Grundbuch zumindest eine Beglaubigung der Unterschriften unter diesen Dokumenten erforderlich ist (§ 29 GBO). Im Rahmen des Vollzugs eines Grundstückskaufvertrags gilt dies in besonderem Maße für Löschungsbewilligungen von Gläubigern, Genehmigungserklärungen vertretener Beteiligter, Verwalterzustimmungen oder Vorkaufsrechtsverzichte. Im Zusammenhang mit der Bestätigung der Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises, obliegt es dem Notar darüber hinaus, diese Dokumente auf ihre Vollständigkeit, Richtigkeit und Vollzugsfähigkeit zu überprüfen. Dabei kommt es bei einem Verkauf mehrerer Flurstücke durchaus häufig vor, dass diese Prüfung ergibt, dass der Text der besagten Vollzugsdokumente eine Flurstücknummer versehentlich nicht enthält.
Nachträgliche Ergänzung einer Flurstücknummer unbeachtlich?
In solchen Fällen liegt es nahe, die fehlende Grundstücksbezeichnung durch die unterzeichnenden Personen nachholen zu lassen, wobei idealerweise bei der Ergänzung eine erneute Unterschrift zu setzen wäre. Gegenstand von Auseinandersetzungen mit einigen Grundbuchämtern ist sodann die Frage, ob diese nachträgliche Ergänzung eine erneute Unterschriftsbeglaubigung erforderlich macht. Dieser Frage hat sich jüngst auch das OLG Karlsruhe (Beschl. v. 14.2.2024 – 14 W 109/23 (Wx)) gewidmet. Beantragt war die Löschung einer Grundschuld sowohl auf dem Wohnungsgrundbuch, als auch auf dem Grundbuch des dazugehörigen Tiefgaragenstellplatz. Der Text der Löschungsbewilligung der eingetragenen Bausparkasse und damit auch die auf demselben Dokument abgegebene Löschungszustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO) umfasste dagegen nur die Blattzahl des Wohnungsgrundbuchs. Die Unterzeichnerin ergänzte daraufhin handschriftlich die betreffende Blattzahl.
Nachträgliche Textänderung ändert nichts an der Formrichtigkeit
Mit der herrschenden Meinung stellt das Gericht zunächst heraus, dass auch eine nach der Unterschriftsbeglaubigung erfolgte Textänderung noch die Form des § 29 GBO erfüllen könne, da der Beglaubigungsvermerk nur die Echtheit der Unterschrift des Erklärenden betreffe, dagegen nichts über den Erklärungsinhalt aussage. Davon zu unterscheiden sei jedoch die Beweiskraft einer nachträglich geänderten Urkunde. Denn für eine nachträgliche textliche Änderung gelte nicht die Vermutung des § 440 Absatz 2 ZPO, dass also auch der über der Unterschrift stehende Text von demjenigen herrühre, dessen Unterschrift beglaubigt sei. Es unterliege vielmehr der freien Beweiswürdigung des Grundbuchamtes, ob die Ergänzung von der Person vorgenommen worden sei, die die Unterschrift geleistet hatte, oder jedenfalls von deren Willen gedeckt sei. Für den diesbezüglichen Nachweis könne jedoch nicht standardmäßig eine neue Unterschriftsbeglaubigung gefordert werden, sondern es sei das Freibeweisverfahren anzuwenden. Im zu entscheidenden Fall ergab sich der entsprechende Wille der Unterzeichnerin aus einem Begleitschreiben der Gläubigerin.
Fazit
Nachträgliche Änderungen an unterschriftsbeglaubigten Vollzugsdokumenten sind im Rahmen der Urkundsabwicklung immer ärgerlich, führen sie doch unvermeidlich zu zeitlichen Verzögerungen. Insofern erinnert der Beschluss des OLG Karlsruhe daran, dass zumindest in eindeutigen Fällen, wenigstens keine erneute Unterschriftsbeglaubigung erforderlich ist.
Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.
