Im Zuge der infolge des Ukraine Krieges verhängten Finanzsanktionen, hat der Bundestag zur effektiven Durchsetzung von Sanktionen am 1.12.2022 das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II) beschlossen. Kernstück ist das sog. Barzahlungsverbot bei Grundstücksgeschäften. Immobilien dürfen künftig weder bar noch mit Gold, Platin, Diamanten oder Kryptogeld bezahlt werden.
Anwendungsbereich des Barzahlungsverbots
Das Barzahlungsverbot gilt sowohl für direkte Kauf- oder Tauschgeschäfte betreffend inländische Immobilien (sog. Asset Deal), als auch für den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, soweit die Zielgesellschaft Immobilien besitzt. Zeitlich sind alle Rechtsgeschäfte umfasst, die nach dem 01.04.2023 abgeschlossen werden. Insofern hat das Verbot auch Relevanz für diejenigen Transaktionen, die zwar vor dem Stichtag beurkundet worden sind, aber aufgrund einer ausstehenden Genehmigung erst danach wirksam werden.
Inhalt des Verbots
Ist das betreffende Rechtsgeschäft von dem Verbot umfasst, kann die geschuldete Gegenleistung nicht mit Bargeld, Kryptowährungen oder bestimmten Rohstoffen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 S. 1 GwG). Derartige Leistungen haben keine Erfüllungswirkung. Sie machen das Rechtsgeschäft aber nicht unwirksam.
Nachweis- und Kontrollpflichten der Notare
Abgesichert wird das Barzahlungsverbot bei Asset Deals durch umfassende Nachweis-, Kontroll- und Meldepflichten des den Vertrag vollziehenden Notars (§ 16a Abs. 2-5 GwG). Die Beteiligten haben gegenüber dem Notar nachzuweisen, dass sie die Gegenleistung mittels Banküberweisung erbracht haben. Als Nachweis kommen Bankbestätigungen sowie elektronische Kontoauszüge in Betracht (§ 16a Abs. 2 S. 1,2 GwG) und zwar entweder von der Käufer- oder der Verkäuferseite. Werden Kaufpreisteilzahlungen vertragsgemäß an Dritte (abzulösende Bank, Drittnotar etc.) geleistet, bedarf es auch insoweit eines Zahlungsnachweises. Ausnahmen gelten für Kaufpreiszahlungen, die eine Summe von 10.000 € nicht übersteigen oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden (§ 16 Abs. 5 GwG). Werden Kaufpreiszahlungen erst nach Eigentumsumschreibung fällig, so beschränken sich die Kontrollpflichten des Notars auf diejenigen Zahlungspflichten, die innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Einreichung des Eintragungsantrags fällig werden (§ 16a Abs. 4).
Der Notar hat die Nachweise sodann im Sinne einer Plausibilitätskontrolle auf Schlüssigkeit zu überprüfen, zu dokumentieren und fünf Jahre zu verwahren. Erst wenn diese Schlüssigkeitsprüfung erfolgreich abgeschlossen ist, darf er prinzipiell den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1a GwG).
Meldepflichten der Notare
Wird auch nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Kaufpreisfälligkeit dem Notar kein schlüssiger Zahlungsnachweis vorgelegt, hat der Notar die Beteiligten erneut zur Beweisvorlage aufzufordern. Kommen die Beteiligten dieser Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist nach, so ist der Notar verpflichtet, diesen Sachverhalt der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen („FIU“) zu melden. Hat die FIU die Eigentumsumschreibung nicht innerhalb von 5 Werktagen ab der Meldung untersagt, darf der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung auch ohne entsprechenden Zahlungsnachweis einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1 b und Nr. 3 GwG).
Fazit
Die Ordnungsvorschriften zum Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften stellen die Beteiligten und den Notar vor neue Herausforderungen. Obwohl die Kaufpreiszahlung fast ausschließlich mittels Banküberweisung erfolgt, werden neben den Notaren auch sämtliche involvierte Berufsgruppen wie Makler, Finanzierungsberater, Banken zukünftig darauf hinzuwirken haben, dass die Beteiligten dem Notar rechtzeitig die erforderlichen plausiblen Zahlungsnachweise einreichen, um weiterhin eine störungs- und verzögerungsfreie Vertragsabwicklung zu gewährleisten.
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