Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften der §§ § 10ff. WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden (§ 5 Abs. 4 S. 1 WEG). Entsprechende Vereinbarungen, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG).
Beschränkung der Vermietung durch Vereinbarung möglich
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es insbesondere vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Durch – einstimmige – Vereinbarung kann aber das Recht auf Vermietung des Sondereigentums auch beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden (BGH, NJW 2019 2083, 2084). In einem vom Kammergericht (Beschluss vom 19. September 2024 – 1 W 410-448/23) kürzlich entschiedenen Sachverhalt ging es nun um die Frage, inwieweit derartige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) entsprechen müssen. In der Literatur werden diskriminierende Vermietungsverbote in diesem Sinne als unwirksam angesehen; genannt werden insoweit Verbote, eine Eigentumswohnung an Asylbewerber oder sonstige Ausländer zu vermieten.
Kammergericht hält konkrete Regelung nicht für diskriminierend
Im Fall, den das Kammergericht zu entscheiden hatte, war im Rahmen einer Änderung der Gemeinschaftsordnung folgende Bestimmung aufgenommen worden: „Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LAGESO) und vergleichbarer Behörden, Institutionen und Träger zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern.“ Das Grundbuchamt sah darin einen Verstoß gegen § 19 AGG und lehnte die Eintragung ab. Der erkennende Senat sah zwar durchaus, dass eine Diskriminierung wegen der ethischen Herkunft in Betracht komme, weil es sich bei Asylbewerbern immer um Ausländer handele (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 AsylG). Die von dem Grundbuchamt beanstandete Regelung verbiete es den Eigentümern jedoch nicht, ihr Sondereigentum unmittelbar an Asylbewerber zu vermieten; vielmehr untersage sie lediglich die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerber. Somit würden Asylbewerber von der beanstandeten Regelung allenfalls mittelbar betroffen.
Fazit
Die Entscheidung des Kammergerichts ist die soweit ersichtlich erste Entscheidung zu diesem Gesamtkomplex. Da sie eine auf die Berliner Praxis der Asylbewerberunterbringung zugeschnittene Regelung betraf, ist sie nur bedingt verallgemeinerungsfähig. Allerdings schärft der Beschluss aus Berlin den Blick auf die Problematik. Allgemeine Vermietungsverbote gegenüber Asylbewerbern oder gar generell Ausländern sind vor dem Hintergrund des § 19 AGG und §§ 134, 138 BGB kritisch zu beurteilen.
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