Grundstückkaufverträge, die aufgrund der Minderjährigkeit bzw. Betreuungsbedürftigkeit des Verkäufers oder wegen der besonderen Nachlasskonstellation die Vertretung durch einen gesetzlichen Vertreter notwendig machen, bedürfen in aller Regel die nachträgliche Genehmigung durch das Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). An die damit verbundenen Abwicklungsschwierigkeiten hat sich die notarielle Praxis gewöhnt. Für die Beteiligten hat die Beteiligung des zuständigen Amtsgerichts jedoch nicht selten eine erhebliche Verzögerung der Vertragsdurchführung zur Folge.
Finanzierungsgrundschuld des Käufers gesondert genehmigungsbedürftig
Weiter verkompliziert wird die Situation, wenn der Käufer den Kaufpreis finanziert und zur Absicherung eine Grundschuld an dem erworbenen Kaufobjekt bestellt werden soll. Denn die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen auf Grundlage der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung (OLG Zweibrücken Beschl. v. 22. 12. 2004 – 3 W 130/04; OLG Frankfurt a.M. Beschl. v. 16.06.2011 – 20 W 251/11; OLG Hamm Beschl. v. 20.9.2013 – I-15 W 251/13) für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer im Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Vor diesem Hintergrund ist es aus notarieller Sicht wichtig darauf hinzuwirken, dass Kaufvertrag und Grundschuldbestellung im engen zeitlichen Zusammenhang zueinander beurkundet werden, da anderenfalls eine zweimalige Befassung des Gerichts mit dem Vorgang und damit eine weitere Verzögerung der Vertragsabwicklung die Folge wäre.
OLG Düsseldorf stellt Genehmigungsbedürftigkeit in Frage
Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf in einer aktuellen Entscheidung (Beschl. v. 1.8.2023 – I-3 Wx 86/23) gegen die bislang herrschende Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist. Zwar unterfalle die Grundschuldbestellung als eine Verfügung über das Recht an einem Grundstück dem Wortlaut des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB aF. (= § 1850 Nr. 1 BGB n.F.). Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift erweise sich die erneute betreuungsgerichtliche Genehmigung aber als bloße Förmelei. Erteile der unter Betreuung stehende Grundstücksverkäufer dem Grundstückskäufer in dem notariellen Grundstückskaufvertrag eine exakt umgrenzte und nach ihrem Inhalt auf die Finanzierung des Kaufpreises beschränkte Belastungsvollmacht, müsse das Betreuungsgericht bereits bei der Genehmigung des notariellen Kaufvertrages auch die durch die Belastungsvollmacht betroffenen Belange des Betreuten berücksichtigen und zur Geltung bringen. Die nachfolgende Bestellung der Grundschuld erschöpfe sich bei einer wirtschaftlichen Betrachtung dann in einer schlichten Umsetzung dessen, was das Betreuungsgericht bereits im Zusammenhang mit der Belastungsvollmacht gebilligt habe.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf ist im Ergebnis für die Praxis prinzipiell zu begrüßen. Sie bringt für den hiesigen Notar jedoch die Schwierigkeit mit sich, ob vor Ort das zuständige Grundbuchamt angesichts der divergierenden Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte der Auffassung des OLG Düsseldorf folgt. Aus Sicherheitsgründen dürfte es sich daher weiterhin empfehlen, (vorsorglich) auch die Finanzierungsgrundschuld des Käufers gerichtlich genehmigen zu lassen. Bei diesem Vorgehen besteht jedoch wiederum die Gefahr, dass das jeweilige Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgericht unter Berufung auf den vorstehenden Beschluss des OLG die Genehmigungsbedürftigkeit verneint und eine vorsorgliche Genehmigung ablehnt. Somit ist im Sinne der Rechtssicherheit zu hoffen, dass bald der BGH die Gelegenheit erhält, zu dieser Rechtsfrage Stellung zu nehmen.
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