Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Das MoPeG enthält einige wichtige Neuerungen für Personengesellschaften, insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). So wurde für die GbR das Sitzwahlrecht eingeführt, das Gesamthandsprinzip abgeschafft, der Grundsatz „ein Gesellschafter, eine Stimme“ aufgegeben, grundsätzliche Rechnungslegungspflichten geschaffen sowie Kündigungsregeln und Haftungsmaßstab der Geschäftsführer geändert. Bestehende GbR’s sollten daher bis zum Jahresende überprüfen, ob der bestehende Gesellschaftsvertrag auf die neuen Vorgaben angepasst werden muss.
Eintragung in das Gesellschaftsregister führt zur eGbR
Die wichtigste Neuerung ist jedoch die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu machen (§ 707a Abs. 2 S. 1 BGB n.F.). Ähnlich wie das Handelsregister, wird das Gesellschaftsregister Auskunft über Existenz, Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse der GbR geben. Hinsichtlich dieser Informationen besteht dann für Dritte Gutglaubensschutz (§ 707 Abs. 3 BGB, § 15 HGB). Die diesbezüglich zum alten Recht bestehenden Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Grundbesitz durch GbR’s entfallen damit zukünftig.
Wie jede andere eingetragene Personengesellschaft im Sinne des § 20 GwG ist auch die eGbR verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister eintragen zu lassen. Aber die Transparenz ist nicht grenzenlos: Weder die Beteiligungsquoten der Gesellschafter noch etwaiger Grundbesitz der e-GbR sind aus dem Gesellschaftsregister ersichtlich.
Es gibt jedoch auch nach neuem Recht keinen Zwang zur Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister. Anders als bei anderen Rechtformen kann die GbR weiterhin ohne Eintragung entstehen und bestehen. Das ist etwa für die vielen Familiengesellschaften wichtig, die eine Veröffentlichung ihrer Daten vermeiden wollen.
Bei Immobilien-GbR`s faktisch Registrierungszwang
Ist die GbR als Rechteinhaberin selbst in Registern oder Listen zu verlautbaren, so erfolgt dies nach neuem Recht nur noch dann, wenn Sie durch Eintragung zur eGbR geworden ist. Das gilt für die Eintragung als Inhaberin von Namensaktien, GmbH-Geschäftsanteile oder Marken-/Patentrechten und insbesondere für die Eintragung als Immobilieneigentümerin oder Berechtigte im Grundbuch. § 47 Abs. 2 GBO n.F. lautet: „Für eine GbR soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn Sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.“ Über Art. 229 § 21 EGBGB n.F. gilt der Voreintragungsgrundsatz auch bei der Verfügung über Grundstücke oder Rechte einer am 01.01.2024 bereits im Grundbuch eingetragenen GbR.
Bereits im Grundbuch eingetragene jedoch nicht im Gesellschaftsregister registrierte GbR‘s bleiben damit zwar weiter eingetragen. Sie sind hinsichtlich ihres Grundeigentums bzw. ihrer Rechte ab dem 01.01.2024 allerdings weitgehend handlungsunfähig. Diese GbR‘s können dann zwar weiterhin grundbuchrelevante Verfügungen treffen, diese können allerdings so lange nicht im Grundbuch vollzogen werden, bis die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Diese Eintragung kann zwar jederzeit nachgeholt werden. Allerdings kann dies zu Verzögerungen bei der Abwicklung eines Grundstücksgeschäfts, etwa eines Kaufvertrages führen. Auch jede Änderung im Gesellschafterbestand einer Immobilien-GbR führt, mangels anderweitiger Berichtigungsmöglichkeit, zu einem Zwang die eGbR in das Grundbuch einzutragen (Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB n.F.)
Immobilienhaltende GbR’s, die eine Eintragung im Gesellschaftsregister etwa aus Transparenzgesichtspunkten vermeiden möchten, sollten daher darüber nachdenken, noch bis Jahresende eine Übertragung des Grundbesitzes in das Miteigentum ihrer Gesellschafter vorzunehmen. Dies ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei möglich (§ 6 GrEStG), sollte aber wegen anderer steuerlicher Implikationen immer durch einen Steuerberater begleitet werden.
Grundstückskaufverträge bis zum 01.01.2024
Für Kaufverträge unter Beteiligung von GbR’s die vor dem 01.01.2024 abgeschlossen werden gilt gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB n.F. das alte Recht fort, d.h. bei Erwerb durch eine GbR sind statt der eGbR die Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen und bei einer Veräußerung durch eine GbR gelten die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter als zur Verfügung berechtigt (§ 899a BGB). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bis zum 31.12.2023 zumindest der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt wurde. Anderenfalls muss vor Vollzug im Grundbuch zunächst eine Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen.
Grundstücksverkäufe durch nicht eingetragene GbR’s nach dem 01.01.2024
Will eine zum Jahreswechsel 2023/24 bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragene GbR eine Immobilie veräußern und ist sie noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen, so bedarf es vor Beurkundung des Kaufvertrags der Anmeldung und Eintragung der Verkäufer-GbR. Nur auf diese Weise kann sich der Käufer auf den Gutglaubensschutz des Registers verlassen. Notwendig sind daher in jedem Fall zwei separate, aufeinanderfolgende Notartermine. Makler und Finanzierungsberater sollten die Verkäuferseite daher frühzeitig auf die Registrierungsnotwendigkeit hinweisen.
Voraussetzungen für die Eintragung in das Gesellschaftsregister
Um die GbR in das Gesellschaftsregister einzutragen, müssen sämtliche Gesellschafter eine notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung am Sitz der Gesellschaft ansässigen Amtsgericht einreichen. Weitere Dokumente, etwa der Gesellschaftsvertrag, sind nicht einzureichen. Die Notarkosten bei einer eGbR mit zwei Gesellschaftern betragen ca. € 175 inkl. USt.; hinzu kommen Gerichtskosten von € 133. Eine darauffolgende Grundbuchberichtigung auf die eGbR ist kostenfrei.
Fazit
Mit dem Jahreswechsel ergeben sich einschneidende Änderungen im Recht der GbR. Bestehende Gesellschaftsverträge sollten auf Anpassungsbedarf überprüft werden. Insbesondere bei bereits bestehenden Immobilien-GbR’s sollte rechtzeitig eine Eintragung in das Gesellschaftsregister in Angriff genommen werden. Soll eine Transaktion am Jahresanfang erfolgen, sollte die Registeranmeldung ggf. bereits Ende 2023 beglaubigt werden, damit der Notar diese unmittelbar mit dem Jahreswechsel einreichen kann. Im Zusammenhang mit der Eintragung im Gesellschaftsregister darf auch die Transparenzregistereintragung nicht vergessen werden.
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