In Zeiten von knappem Wohnraum in Ballungsgebieten ist für betroffene Mieter, deren Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wurde, weiterhin attraktiv das ihnen zustehende gesetzlichen Mieterverkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Gerade für den Käufer der Immobilie ist die Unsicherheit über die Ausübung des Mietervorkaufsrecht eine erhebliche Belastung. Jedenfalls möchte er aber eine vertragliche Vorsorge für den Fall der Ausübung, sodass ihm dann sämtliche Kosten und Auslagen ersetzt bzw. diese von vorneherein auf den Mieter übergeleitet werden. Unproblematisch sind in diesem Zusammenhang die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt (§ 16 Abs. 1 GrEStG) sowie die Erstattung angefallener Notar- und Gerichtsgebühren durch den Mieter. Zu differenzieren ist dagegen bei einer vertraglich geschuldeten Maklerprovision.
Rücktritt lässt Maklerprovision unberührt
Die Ausübung des Mietervorkaufsrechts hat regelmäßig zur Folge, dass der Verkäufer zur Meidung einer Haftung für zwei Verkaufsverpflichtungen vom ursprünglichen Kaufvertrag zurücktritt. Der Provisionsanspruch des Maklers wird jedoch durch weder durch die Ausübung des Mietervorkaufsrechts, noch durch den darauffolgenden vertraglich oder gesetzlich erklärten Rücktritt berührt. Somit sind hier zum Schutz des Käufers vertragliche Vorkehrungen erforderlich. Zu deren Ausgestaltung hat kürzlich das Kammergericht Berlin (Urteil vom 27.04.2023, Az. 10 U 80/22) Stellung genommen. Der Mieter hatte sein Mietervorkaufsrecht ausgeübt. Der Erstkäufer klagte gegen den Mieter auf Erstattung der von ihm an die Maklerin geleiteten Provision. Im Kaufvertrag war einerseits eine Maklerklausel enthalten, die für die Maklerin, ein eigenes Forderungsrecht gemäß § 328 Abs. 1 BGB auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 6% des Netto-Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer begründete. Andererseits sollte der Mieter im Fall der Ausübung seines Vorkaufsrechts zur Freistellung bzw. Zahlung von Forderungen des Maklers an den Erstkäufer verpflichtet sein.
Anspruch der Maklerin aus der konstitutiven Maklerklausel
Das Kammergericht machte zunächst Ausführungen zu der im Kaufvertrag enthaltenen Freistellungs- bzw. Zahlungsverpflichtung des Mieters. Diese stellte sich als ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter (des Mieters) dar. Aufgrund der vertraglich vereinbarten konstitutiven Maklerklausel konnte die Maklerin und nach der Abtretung des Provisionsanspruchs auch der Kläger jedoch vom Mieter die Zahlung der Courtage verlangen. Der Mieter habe durch die Vorkaufsrechtsausübung einen selbständigen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen geschlossen, wie sie zwischen dem Verpflichteten (Verkäufer) und dem Kläger (Erstkäufer) vereinbart gewesen seien. Er sei daher nicht nur verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer nach dem Kaufvertrag hätte erbringen müssen; dies umfasse auch die Zahlung der Maklerprovision.
Konstitutive Maklerklausel kein unzulässiger Fremdkörper
Schließlich könnten konstitutive Maklerklauseln in der Regel nicht als „Fremdkörper“ im Kaufvertrag angesehen werden, wenn sich diese Kosten im üblichen Rahmen hielten; dann gehörten sie vielmehr normalerweise wesensmäßig zum Kaufvertrag. Das war vorliegend der Fall, weil für die Provisionsansprüche eine maklervertragliche Rechtsgrundlage bestand und die vereinbarte Provision von 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer marktüblich war.
Fazit
Dieser Fall zeigt exemplarisch, dass bei drohender Ausübung eines Mietervorkaufsrechts zum Schutz des Ersterwerbers vor den entstandenen Courtageansprüchen des Maklers, statt der sonst üblichen deklaratorischen, eine konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollte. Der Notar dürfte die Beteiligten in diesem Zusammenhang jedoch darauf hinweisen, dass diese Klausel den kostenrechtlichen Geschäftswert der Urkunde erhöht und daher zu einer Gebührensteigerung führen kann.
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