Für Gebäude und Gebäudeteile, die zur Erzielung von Einkünften (z.B. aus Vermietung und Verpachtung) verwendet werden, können steuerlich Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 EStG), deren Höhe sich nach einem bestimmten Prozentsatz von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bemisst. Die AfA mindert also die Steuerlast bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ist aber grundsätzlich auf die historischen Anschaffungskosten begrenzt. Da sich die Gebäude oft seit langer Zeit im Privatvermögen befinden, ist das historische Abschreibungsvolumen häufig bereits aufgezehrt. In den letzten Jahren ist der Wert derartiger Grundstücke zum Teil aber deutlich gestiegen.
AfA Step-Up zur Ausnutzung von Abschreibungspotentialen
Um das Abschreibungspotential der gestiegenen Gebäudewerte innerhalb einer Familie zu heben, wird statt einer unentgeltlichen Übertragung auf Kinder, nach Ablauf der Spekulationsteuerfrist von Steuerberatern gerne ein sog. Immobilien oder AfA Step-Up empfohlen. Bei diesem kaufen die Kinder die Immobilie von den Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden aufgrund der entgeltlichen Gestaltung Schenkungsfreibeträge geschont.
Kaufpreiszahlung flexibel gestalten
Neben der klassischen Kaufpreisfinanzierung über Bankdarlehen stehen bei einem Verkauf innerhalb der Familie auch andere Kaufpreiszahlungsvereinbarungen zur Verfügung. So kann es etwa sinnvoll sein, den Kaufpreis ganz oder teilweise in Raten oder als Leibrente zu leisten, sodass die Zahlungen (weitgehend) aus den Immobilienerträgen erwirtschaftet werden können. Überschritten wird die Gestaltungsfreiheit aber dann, wenn vertraglich überhaupt keine Kaufpreiszahlung mehr vorgesehen ist. Das LG Münster hatte kürzlich (Urt. v. 24.03.2023, Az. 2 K 1801/22 E) einen Fall zu entscheiden, in dem der Kaufpreis von den Kindern zum Teil durch Übernahme bestehender Verbindlichkeiten und im Übrigen durch Direktzahlung an die Eltern zu leisten war. Bezüglich des direkt zu zahlenden Kaufpreises vereinbarten Käufer und Verkäufer anschließend eine Schenkung.
Tatsächliche finanzielle Belastung maßgeblich
Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung von AfA für den Kaufpreisteil, der aufgrund Schenkung tatsächlich nicht geleistet wurden. Das Finanzgericht bestätigte diese Rechtsauffassung. Im Rahmen der Beurteilung des Vorliegens einer Entgeltlichkeit bzw. dem Vorliegen von Anschaffungskosten sei auf die tatsächliche finanzielle Belastung der Klägerin abzustellen. Die Klägerin habe in der von ihr geltend gemachten Höhe keine wirtschaftliche oder finanzielle Belastung erfahren, sondern lediglich in Form der übernommenen dinglichen Belastungen und den Erwerbsnebenkosten. Insofern komme es nicht auf die Frage an, ob ein Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO vorliege.
Fazit
Gerade in Zeiten steigender Immobilienfinanzierungszinsen mag es verlockend sein, sich den vereinbarten Barkaufpreis früher oder später schenken zu lassen. Jedenfalls in der hier gewählten Gestaltung, in dem der Zahlungsverzicht der Eltern unmittelbar erfolgte, kann diesbezüglich nicht von steuerlich relevanten Anschaffungskosten ausgegangen werden. Davon abgesehen bleibt der Immobilien oder AfA Step-Up ein wirksames Instrument um familienintern neue Abschreibungspotentiale zu erschließen.
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