Immer häufiger beraten Notare Immobilieneigentümer, die ihre vermieteten Immobilien aus verschiedenen Gründen heraus in einer Familiengesellschaft bündeln möchten. Eines der Hauptmotive für die Einbringung in eine solche vermögensverwaltende Familiengesellschaft ist die anteilige Übertragungsmöglichkeit in die nächste Generation, ohne Einbußen bei den Verwaltungs- und Entscheidungsbefugnissen des Veräußerers hinnehmen zu müssen. Gerade wenn die Mieteinnahmen fester Bestandteil der Ruhestandsplanung des Veräußerers sind, wird er sich bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile zusätzlich einen (ggf. quotalen) Nießbrauch vorbehalten. In dieser Konstellation sollen dann die Vermietungseinkünfte steuerlich weiter bei dem Veräußerer anfallen.
BFH klärt die Zurechnung der Vermietungseinkünfte
Der BFH hat kürzlich nochmals umfassend zu der Thematik der Zurechnung von Vermietungseinkünften bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften Stellung bezogen (BFH, Urt. v. 15.11.2022 – IX R 4/20). Der Sachverhalt war insofern unterschiedlich, als hier ein Gesellschafter einer Immobilien-GbR seinem Sohn direkt einen 50 %-Quotennießbrauch an seinem Gesellschaftsanteil eingeräumt hatte. Die Gesellschaft und ihr folgend das Finanzamt, ordneten die aus einem Erbbaurecht erzielten Einkünfte dem Gesellschafter zu. Der BFH wies die hiergegen erhobene Klage zurück.
Vertragliche Nießbraucherstellung entscheidend
Eine Einkünftezurechnung beim Nießbraucher setze im Fall einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft voraus, dass diesem – kraft der vertraglichen Vereinbarungen über die Nießbrauchsbestellung– eine Position eingeräumt sei, die der eines Gesellschafters im Wesentlichen – dh im Sinne einer Gleichberechtigung – entspreche. Dies hängt nach BFH grundsätzlich davon ab, wer im Verhältnis zum Mieter nach außen auftritt. Kann darauf nicht abgestellt werden, weil der einzelne Gesellschafter das Nutzungsüberlassungsverhältnis nicht alleine (sondern nur gemeinschaftlich mit anderen Gesellschaftern) beherrscht, soll es darauf ankommen, ob und inwieweit der Nießbraucher insgesamt – oder, beim Quotennießbrauch, „teilweise“ – anstelle des Gesellschafters die diesem in der Gesellschaft zustehenden wesentlichen Mitbestimmungsrechte effektiv ausüben könne, so dass er den Gesellschafter bei der Mitwirkung an der Willensbildung in der Gesellschaft (auch bei Grundlagengeschäften) derart wirksam beschränken könne, dass es diesem jedenfalls nicht möglich sei, ohne den Nießbraucher zu handeln.
Eine solche Mitwirkungsverpflichtung des Quotennießbrauchers auch bei Grundlagengeschäften sah der Vertrag zwischen Vater und Sohn aber gerade nicht vor.
Fazit
Die Entscheidung verdeutlicht die Kriterien, die für eine Zurechnung von Vermietungseinkünften an den Nießbraucher gegeben sein müssen. Jedenfalls bei einfach strukturierten Familiengesellschaften wird man darauf zu achten haben, dass der Nießbraucher das Verhältnis zum Mieter nach außen sowohl vertraglich, als auch faktisch beherrscht. Bei Gesellschaften mit mehreren Familienstämmen, bei denen der einzelne Gesellschafter nicht alleine die Verwaltung der Immobilien übernommen hat, kommt es dagegen sehr entscheidend auf die Formulierungen der Nießbrauchsregelung an. Diese sollten daher sowohl rechtlich durch einen Notar oder Rechtsanwalt, als auch steuerlich durch einen Steuerberater geprüft werden.
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