Immer wieder spielt die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien (§ 23 EStG) eine große Rolle in der Rechtsprechung. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die zu beurteilenden Sachverhaltskonstellationen so vielschichtig sind. Will man die 10-Jahresfrist des § 23 EStG zutreffend berechnen, so stellt sich die Frage nach dem Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks.
Anschaffung des Grundstücks bei Erbauseinandersetzung
In diesem Zusammenhang von Interesse ist die Beurteilung eines Immobilienerwerbs im Rahmen einer Auseinandersetzung von Miterben. Diese kann einerseits in der Weise stattfinden, dass die Erben den Grundbesitz entsprechend ihrer Erbquote auf die einzelnen Miterben aufteilen und diese als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Es ist jedoch auch möglich, dass die Erbengemeinschaft gegen Abfindungszahlung an einzelne Erben den Grundbesitz auf einen Miterben überträgt und dieser folglich Alleineigentümer im Grundbuch wird. Während in ersterer Konstellation lediglich der erbrechtliche Auseinandersetzungsanspruch erfüllt wird und damit steuerlich keine Anschaffung vorliegt, erlangt der Miterbe in der zweiten Variante mehr, als den Wert seines Erbanteils, sodass in diesem Fall eine vom Erblasser losgelöste Anschaffung vorliegt
Erwerb eines Erbanteils von Miterben ist entgeltliche Anschaffung
Eine dritte Form der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft besteht darin, dass ein Miterbe die Erbanteile am Gesamtnachlass von den anderen Erben erwirbt und damit mittelbar auch deren Mitbeteiligung an den im Nachlass befindlichen Grundstücke. Eine solche Konstellation hatte kürzlich das FG München (Urteil vom 21.07.2021 – 1 K 2127/20) zu beurteilen. Das Gericht stellt fest, dass ein Miterbe, der entgeltlich einen Erbanteil eines anderen Miterben erwerbe, damit mehr erlange als der Wert seines Erbanteils ausmache. Insoweit entstünden ihm somit Anschaffungskosten für den hinzuerworbenen Anteil am Gemeinschaftsvermögen und damit auch an einem zum Nachlass gehörenden Grundstück. Der Miterbe erhalte den Anteil nämlich nicht vom Erblasser, sondern entgeltlich aus dem Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Dies führt dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung eines von der Erbengemeinschaft über den Erwerb eines Erbanteils entgeltlich erworbenen Grundstücks (ggfs. anteilig) steuerbar wird, wenn es innerhalb der Spekulationsfrist von nicht mehr als zehn Jahren seit Erwerb veräußert wird.
Fazit
Auch bei einem entgeltlichen Grundstückserwerb von den Miterben im Zusammenhang mit einem Erbfall ist zu beachten, dass darin in der Regel steuerlich eine Anschaffung liegt, die bei einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns führen kann. Dies gilt selbstverständlich insoweit nicht, als der Veräußerer selbst in der veräußerten Immobilie wohnt.
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