Der Schutz von Mietern gegenüber der Aufteilung von Bestandsimmobilien in Wohnungseigentum und der damit mutmaßlich verbundenen Gentrifizierung ist derzeit politisch opportun. Gerade erst ist durch das Baulandmobilisierungsgesetz die Möglichkeit geschaffen worden, durch Landesverordnung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt die Aufteilung generell unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Mit Berlin hat mittlerweile das erste Bundesland von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht (GVBl 2021, 932, in Kraft getreten am 06.08.2021).
Genehmigungsvorbehalt in Sanierungs- und Milieuschutzgebieten nicht bei Erbbaurecht
Bereits länger besteht für Gemeinden die Möglichkeit in Sanierungs- und Milieuschutzgebieten sog. Erhaltungssatzungen zu erlassen, wonach dann die Begründung von Wohnungseigentum der Genehmigung bedarf (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Diese Regelung ist vom Wortlaut insofern lückenhaft, als sich der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB nur auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, nicht jedoch auf die Aufteilung eines Erbbaurechts in Wohnungs- und Teilerbbaurechte nach § 30 WEG erstreckt. Dementsprechend steht die bislang herrschende Meinung auf dem Standpunkt, dass ungeachtet der Umgehungsproblematik eine Erstreckung des Wortlauts auf das Erbbaurecht regelmäßig ausscheidet.
OLG München für analoge Anwendung in Umgehungsfällen
Nunmehr hat jedoch kürzlich das OLG München (Beschl. v. 17.05.2021, Az. 34 Wx 101/21) anders geurteilt. Die Grundstückseigentümerin hatte sich an ihrem Grundstück selbst ein Erbbaurecht zu ihren Gunsten bestellt und teilte dieses in derselben Notarurkunde noch in Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte auf. Hierin erkennt das Gericht eine offensichtliche Absicht zur Umgehung des Genehmigungsvorbehalts der Erhaltungssatzung, da die Umstände sowohl personell (Eigentümererbbaurecht), als auch zeitlich (in derselben Notarurkunde) für eine derartige Intention sprächen. Dass der Gesetzgeber in derart offensichtlichen Fällen eine Umgehung ermöglichen wollte, sei nicht anzunehmen, sodass der Genehmigungsvorbehalt hier auch auf die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten auszudehnen sei.
Fazit
Obwohl der Beschluss des OLG München bislang eine vereinzelte Meinung darstellt, sollte nicht verkannt werden, dass jedenfalls dann, wenn die Bestellung eines Erbbaurechts für den Eigentümer selbst oder eine mit ihm verbundene Gesellschaft mit einer zeitlich eng verknüpften Aufteilung in Wohnungs- und Teilerbbaurechte kombiniert wird, evidente Anhaltspunkte für eine Umgehungsabsicht bestehen. Ob die Einhaltung einer Schamfrist bis zur endgültigen Aufteilung im Gundbuchverfahren zu einer anderen Beurteilung durch die Gerichte führen würde, muss nach der vorliegenden Rechtsprechung als offen bezeichnet werden.
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